Bodenrichtwert Kassel 2026: Werte nach Stadtteil und Wohnlage

Der Bodenrichtwert gibt an, was ein Quadratmeter Boden in einer bestimmten Lage durchschnittlich wert ist. Er gilt für eine Bodenrichtwertzone, also für ein Gebiet, in dem die Grundstücke in der Art ihrer Nutzung, etwa zum Wohnen oder für Gewerbe, und in der zulässigen Dichte der Bebauung weitgehend übereinstimmen. In bebauten Gebieten gibt er den Wert an, der sich ergäbe, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Das Haus selbst ist im Bodenrichtwert daher nicht enthalten.

Die Bodenrichtwerte ermittelt der Gutachterausschuss für Immobilienwerte aus den Kaufverträgen, die er in seiner Kaufpreissammlung führt. Für die Stadt Kassel ist der Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Kassel zuständig, für Nieste, Kaufungen, Baunatal und die übrigen Gemeinden des Landkreises der Gutachterausschuss für den Bereich der Landkreise Kassel und Waldeck‑Frankenberg mit seiner Geschäftsstelle in Korbach.

In Hessen ermittelt der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte zu Beginn jedes geraden Kalenderjahres. Die aktuellen Werte gelten daher zum Stichtag 1. Januar 2026, und die nächsten folgen zum 1. Januar 2028. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung, und gegen ihre Festsetzung ist ein Widerspruch nicht möglich.

Den Bodenrichtwert für eine bestimmte Adresse finden Sie kostenfrei in BORIS Hessen, dem Bodenrichtwertinformationssystem des Landes, das die Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation bereitstellt. Sie suchen dort nach der Adresse oder nach Gemarkung, Flur und Flurstück und rufen über die Datenabfrage die Angaben zur Zone ab. Neben dem Wert zeigt BORIS Hessen die Nutzungsart, die Merkmale des Richtwertgrundstücks und den Beitragszustand. Ist der Wert als erschließungsbeitragsfrei ausgewiesen, bezieht er sich auf ein Grundstück, für das kein Erschließungsbeitrag mehr zu zahlen ist. Die Ansicht können Sie ausdrucken.

Für das Stadtgebiet bietet zudem das Geoportal der Stadt Kassel die Bodenrichtwertkarte mit den Erläuterungen des Gutachterausschusses an. Eine Auskunft über die Bodenrichtwerte erteilt außerdem die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses.

Der Bodenrichtwert beschreibt ein gedachtes, unbebautes Richtwertgrundstück mit festgelegten Merkmalen. In Kassel ist das vor allem die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ), also das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche, in einer Zone in Bad Wilhelmshöhe beispielsweise 0,3. Im Landkreis ist das Richtwertgrundstück dagegen über seine Fläche beschrieben, in Nieste beispielsweise mit 600 bis 1.150 Quadratmetern je nach Zone. Bodenrichtwerte für baureifes Land gelten grundsätzlich als erschließungsbeitragsfrei.

Weicht ein Grundstück in Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit oder Erschließung vom Richtwertgrundstück ab, weicht in der Regel auch sein Bodenwert vom Bodenrichtwert ab. Bei einer Wertermittlung wird der Bodenrichtwert deshalb an das einzelne Grundstück angepasst. Der Verkehrswert einer bebauten Immobilie umfasst schließlich den Boden und das Gebäude: Er ist der Preis, den ein Verkäufer zum Bewertungsstichtag bei einem gewöhnlichen Verkauf am Markt erzielen würde, unabhängig von besonderen oder persönlichen Umständen der Beteiligten. Was Ihr eigenes Haus wert ist, ermittle ich bei einer Immobilienbewertung, bei der ich neben dem Boden auch das Gebäude, seinen Zustand und die Lage betrachte.

Für ein Grundstück von 400 Quadratmetern ergibt der Median der Bodenrichtwerte in einfacher und mittlerer Wohnlage rechnerisch 74.000 Euro, in guter Wohnlage 116.000 Euro und in sehr guter Wohnlage 176.000 Euro. In Bad Wilhelmshöhe ergäben sich mit dem Median von 490 Euro 196.000 Euro, in Rothenditmold mit 150 Euro 60.000 Euro. Die Rechnung setzt voraus, dass das Grundstück dem Richtwertgrundstück seiner Zone entspricht. In den Medianen sind auch Zonen mit dichter Bebauung enthalten, deren Bodenrichtwerte sich auf eine hohe wertrelevante Geschossflächenzahl beziehen. Lasse ich alle Zonen mit einer Geschossflächenzahl von 0,8 und mehr außer Betracht, liegt der Median in guter Wohnlage bei 260 Euro, was für 400 Quadratmeter 104.000 Euro ergibt.

Nach den Erläuterungen des Gutachterausschusses der Stadt Kassel sind die Bodenrichtwerte bei Reihenmittelhäusern bis zu 250 Quadratmetern Grundstücksfläche anzuwenden, bei Doppelhaushälften und Reihenendhäusern bis zu 400 Quadratmetern und bei üblich ausgestatteten freistehenden Einfamilienhäusern bis zu 600 Quadratmetern.

Eine wiederverkaufte Eigentumswohnung kostete in Kassel im Jahr 2025 durchschnittlich 2.530 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 172.188 Euro und 66 Quadratmetern. Der Bericht zählt dafür 1.066 Kauffälle, nach 692 Kauffällen und 2.082 Euro je Quadratmeter im Jahr 2024. In der Auswertung nach Baujahren lagen die Kaufpreise für Bestandswohnungen zwischen 2.152 und 2.733 Euro je Quadratmeter, während Neubauwohnungen in dieser Auswertung durchschnittlich 5.920 Euro kosteten.

Für neu errichtete Wohnungen im Erstverkauf nennt der Bericht bei 127 Kauffällen durchschnittlich 5.356 Euro je Quadratmeter und eine durchschnittliche Größe von 81 Quadratmetern. Die 120 Kleinstapartments mit durchschnittlich 23 Quadratmetern wertet er gesondert aus und nennt für sie 6.471 Euro je Quadratmeter.

Im Internet finden Sie für den Bodenrichtwert und die Immobilienpreise in Kassel unterschiedliche Zahlen. Manche Durchschnittswerte schließen die Kerngebiete der Innenstadt ein, deren Werte deutlich höher liegen. Andere beruhen noch auf der Bodenrichtwertkarte zum 1. Januar 2024. Die Quadratmeterpreise der Immobilienportale sind Angebotspreise und keine Kaufpreise: Sie geben wieder, was Verkäufer verlangen, und nicht, was im Kaufvertrag steht.

Die Werte in diesem Beitrag beziehen sich auf Wohnbauflächen und gemischte Bauflächen ohne Kerngebiete zum Stichtag 1. Januar 2026 und auf die beurkundeten Kaufpreise des Jahres 2025.

Für den Landkreis Kassel wertet der Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für die Landkreise Kassel und Waldeck‑Frankenberg die Kaufverträge des Jahres 2025 aus. Ein Ein- oder Zweifamilienhaus kostete danach bei 445 Kauffällen durchschnittlich 264.647 Euro, ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte 234.386 Euro. Eine wiederverkaufte Eigentumswohnung kostete durchschnittlich 2.062 Euro je Quadratmeter, eine Neubauwohnung 4.041 Euro. Baugrundstücke für Wohnhäuser wurden im Durchschnitt für 157,1 Euro je Quadratmeter verkauft, nach 129,5 Euro im Jahr 2024, und den Anstieg führt der Bericht vor allem auf die Verkäufe im hochpreisigen Baugebiet Vellmar Nord zurück.

Die folgende Tabelle zeigt für ausgewählte Orte rund um Kassel die Spanne der Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen, die ich in BORIS Hessen zum Stichtag 1. Januar 2026 abgefragt habe. Für eine bestimmte Adresse gilt allein der Wert ihrer Zone.