Immobilienmakler für Baunatal

Im ganzen Landkreis kostete ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus 2025 im Mittel 264.647 Euro, im Vorjahr 266.661 Euro, und der Gutachterausschuss bezeichnet den Preis als konstant. Der Baunataler Mittelwert liegt damit deutlich über dem des Landkreises; die Tabelle zeigt deshalb, wie das Baujahr den Preis verändert, und nicht, was ein Haus in Baunatal kostet.

Gebrauchte Eigentumswohnungen wurden in Baunatal 2025 in 15 Fällen im Mittel für 2.221 Euro je Quadratmeter verkauft, bei durchschnittlich 81 Quadratmetern Wohnfläche und einem mittleren Baujahr von 1992.

Für einen ersten eigenen Wert veröffentlicht der Gutachterausschuss Vergleichsfaktoren in getrennten Tabellen für Teile des Landkreises; für alle Stadtteile Baunatals gelten die Tabellen für den Marktbereich 1. Für ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus nennt ein Faktor je nach Wohnfläche und Bodenrichtwert einen Preis je Quadratmeter Wohnfläche, bezogen auf 700 Quadratmeter Grundstück und das Baujahr 1980, und ein Korrekturwert passt ihn an Grundstücksgröße und Baujahr an. Die Faktoren gelten für Häuser mit durchschnittlicher Ausstattung ab dem Baujahr 1950 und mit 80 bis 250 Quadratmetern Wohnfläche, bei freistehenden Häusern zudem mit 250 bis 1.500 Quadratmetern Grundstück; der Boden und eine Garage oder ein Stellplatz sind eingeschlossen.

Als Beispielrechnung dient ein Haus in Altenritte mit 140 Quadratmetern Wohnfläche und 700 Quadratmetern Grundstück, gebaut zwischen 1965 und 1974, in einer Zone mit 210 Euro Bodenrichtwert. Je Quadratmeter Wohnfläche beträgt der Faktor hier 2.800 Euro und der Korrekturwert minus 109 Euro; 2.691 Euro mal 140 Quadratmeter ergeben 376.740 Euro, also rund 377.000 Euro. Die Genauigkeit gibt der Gutachterausschuss für Standardobjekte mit plus oder minus 20 Prozent an, für dieses Haus also rund 301.000 bis 452.000 Euro. Einen Verkehrswert, also den Marktwert des einzelnen Hauses, ergibt ein solcher Rechenwert ausdrücklich nicht, weil die Besonderheiten des Hauses fehlen. Die Tabellen für Ihre eigene Rechnung enthält der Marktbericht, den der Gutachterausschuss im Portal Geodaten online kostenfrei zum Download anbietet.

Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis verlängert nach meiner Erfahrung die Vermarktung erheblich, und mancher Verkauf scheitert erst bei der Bank des Käufers, weil sie die Finanzierung nach dem Beleihungswert ablehnt. Den Marktwert eines einzelnen Hauses ermittle ich mit einer eigenen Bewertung, deren Ablauf die Seite zur Immobilienbewertung zeigt.

Seit 2024 sind die Bodenrichtwerte für Wohnbauland fast unverändert: Nur zwei Zonen in Großenritte haben sich um je 10 Euro verändert, eine von 285 auf 275 Euro und eine von 195 auf 205 Euro. In Altenbauna und Großenritte wurden zudem Zonen neu zugeschnitten, sodass ein Grundstück dort heute in einer anderen Zone mit einem anderen Wert liegen kann.

In BORIS Hessen, dessen Nutzung kostenfrei ist, erscheint der Wert Ihrer Zone nach Eingabe der Adresse oder von Gemarkung, Flur und Flurstück. Für die Grundsteuer gelten diese Werte nicht, denn in Hessen zählt dafür der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022; die Stadt erhebt die Grundsteuer B für Grundstücke seit dem 1. Januar 2025 mit einem Hebesatz von 565,43 Prozent.

Baunatal ist aus sieben einst selbstständigen Gemeinden als Folge der Ansiedlung des Volkswagenwerks entstanden, trägt seit 1966 den Status einer Stadt und ist mit 27.829 Einwohnern Ende 2024 die größte Kommune im Landkreis Kassel; das Werk beschäftigt nach Angaben von Volkswagen vom April 2025 rund 13.500 Menschen. Nach dem Zensus 2022 stammt mehr als die Hälfte der Gebäude mit Wohnraum aus den Jahren 1960 bis 1989, die größte Gruppe mit 20,7 Prozent aus den 1970er‑Jahren. Für ein Haus aus dieser Zeit bieten die Zeilen 1950 bis 1977 und 1978 bis 1990 der Tabelle oben den Vergleich im Landkreis, und ob der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, bestimmt mit, welche Art von Energieausweis der Verkauf braucht.

In den alten Dorfkernen aller sieben Stadtteile gilt die Gestaltungssatzung der Stadt auch für Änderungen, die keine Baugenehmigung brauchen, soweit ein Bebauungsplan nichts anderes festsetzt; sie verlangt beispielsweise Satteldächer, die sich in Form, Firstrichtung und Neigung der Nachbarbebauung anpassen. Welche Häuser sie erfasst, zeigen ihre Übersichtskarten, und beides veröffentlicht die Stadt auf ihrer Seite zu Ortsrecht und Satzungen. Sechs Ortskerne, alle außer Altenbauna, sind als Gesamtanlage geschützt, und zu einer Gesamtanlage gehören auch Häuser, die für sich allein kein Kulturdenkmal sind; hinzu kommen 130 einzelne Kulturdenkmäler. Das Denkmalverzeichnis des Landes zeigt nur an, welche Kulturdenkmäler erfasst sind, und in Hessen hängt der Schutz nicht davon ab, dass ein Gebäude darin eingetragen ist. Ob Ihr Haus eingetragen ist, zeigt als erste Information DenkXweb, die Onlinefassung des Verzeichnisses beim Landesamt für Denkmalpflege Hessen; verbindlich beantwortet das nur das Landesamt selbst.

Wer ein Kulturdenkmal umgestalten oder instand setzen will, braucht die Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises Kassel, nach Angaben des Landkreises etwa für eine neue Dacheindeckung, neue Fenster oder eine Photovoltaikanlage. Für ein Haus in einem geschützten Ortskern muss die Behörde die Genehmigung erteilen, wenn die Änderung die Gesamtanlage in Substanz oder Wirkung nur unerheblich oder nur vorübergehend beeinträchtigt.

Ein Verkauf beginnt bei mir meist mit einem kurzen Telefonat, nach dem ich die weiteren Schritte in einem Termin bei Ihnen zu Hause bespreche. Von der Bewertung bis zum Termin beim Notar begleite ich den Verkauf. Bevor Sie Ihr Haus anbieten, rate ich zu einer gründlichen Reinigung, zum Entrümpeln und zur Reparatur kleiner sichtbarer Mängel, nicht aber zu teuren Modernisierungen nach eigenem Geschmack wie einem neuen Bad.

Zur Provision verpflichtet sind Sie nur, wenn der Kaufvertrag infolge meines Nachweises oder meiner Vermittlung zustande kommt; Auslagen erstatten Sie nur, wenn sie vereinbart sind. Beauftragen Sie mich als Verkäufer und kauft ein Verbraucher ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung, tragen Sie mindestens die Hälfte der Provision. Verspricht auch der Käufer eine Provision, verpflichten Sie und der Käufer sich in gleicher Höhe; haben nur Sie den Maklervertrag geschlossen, können Sie höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben, und er zahlt sie erst, wenn Ihre Zahlung nachgewiesen ist. Beurkundung und Grundbucheintragung bezahlt nach dem Gesetz der Käufer, die Löschung einer alten Grundschuld nach meiner Erfahrung der Verkäufer.

Jeder Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung bedarf der Textform, eine mündliche Absprache genügt also nicht. Zudem braucht jeder Makler die Erlaubnis der Behörde nach § 34c der Gewerbeordnung, die unter anderem versagt wird, wenn der Bewerber nicht zuverlässig ist oder in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt.

Einen Preis für den Verkauf ermittle ich mit meiner Bewertung. Brauchen Sie als Eigentümer oder Erbe dagegen gegenüber dem Finanzamt den Nachweis eines niedrigeren Werts, hilft in Hessen das Ortsgericht, eine Hilfsbehörde der Justiz; Baunatal hat ein einziges Ortsgericht, dessen Bezirk das ganze Stadtgebiet umfasst. Auf Antrag schätzt es Grundstücke in seinem Bezirk, sein Antragsformular nennt diesen Zweck ausdrücklich, und über die Anerkennung entscheidet das Finanzamt. Die Schätzung gilt nach dem Ortsgerichtsgesetz als Gutachten von Personen, die eine staatliche Stelle als Gutachter bestellt hat. Die Gebühr richtet sich nach dem Schätzwert und beträgt bei 250.000 Euro als Beispielrechnung 236,50 Euro zuzüglich Auslagen. Für Grundstücke in Baunatal ist nicht das Ortsgericht Nieste zuständig, dem ich vorstehe.

Ein förmliches Gutachten über den Verkehrswert erstellt der Gutachterausschuss, etwa wenn ein Pflichtteil vom Wert des Hauses abhängt; beantragen können es unter anderem Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte, und bindend ist es nur, soweit das bestimmt oder vereinbart ist.

Grundbuchauszüge für Baunatal stellt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Kassel aus, das Anträge telefonisch, schriftlich oder persönlich annimmt. Die Liegenschaftskarte des Amts für Bodenmanagement Korbach ist über das Portal Geodaten online kostenfrei. Baulastenverzeichnis und Bauakten führt nicht die Stadt, sondern die Bauaufsicht des Landkreises Kassel. Eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis kostet dort 22 Euro je Flurstück; für die Einsicht in eine Bauakte berechnet der Landkreis 60 Euro zuzüglich Auslagen und nennt eine Bearbeitungszeit von etwa vier bis sechs Wochen. Eine eingetragene Baulast bindet auch jeden späteren Eigentümer, also den Käufer.

Spätestens bei der Besichtigung haben Verkäufer oder Makler den Energieausweis vorzulegen, und nach Abschluss des Kaufvertrags müssen sie ihn unverzüglich übergeben. Einen Bedarfsausweis verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz für Häuser mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde; ausgenommen ist ein Haus, welches das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 schon bei der Fertigstellung oder durch spätere Änderungen erreicht hat. Für ein Baudenkmal entfallen diese Pflichten; ob das auch für ein Haus gilt, das nur zu einer Gesamtanlage gehört, kläre ich vor dem Verkauf im Einzelfall mit Ihnen.

Welche Immobilien ich zurzeit verkaufe, zeigt die Seite mit meinen aktuellen Angeboten. In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 Prozent des Kaufpreises, als Beispielrechnung für ein Haus zum Baunataler Mittelwert von 374.000 Euro also 22.440 Euro; hinzu kommen die Kosten für Notar und Grundbuch. Wer zum ersten Mal eine Wohnimmobilie erwirbt und selbst einzieht, kann bei der WIBank das Hessengeld beantragen, einen Zuschuss des Landes. Wer bereits eine Immobilie besitzt oder eine besessen und vor dem Antrag wieder verkauft hat, auch eine geerbte, erhält es nicht; Wald, Acker oder anderes nicht bebaubares Land zählt dabei nicht. Es beträgt 10.000 Euro je Käufer, höchstens 20.000 Euro, und zusätzlich 5.000 Euro je Kind unter 18 Jahren, das mit einzieht. Insgesamt ist es auf die gezahlte Grunderwerbsteuer begrenzt, wird in zehn Jahresraten ausgezahlt und ohne Rechtsanspruch gewährt. Fragen zur Finanzierung beantwortet die Seite zur Baufinanzierung.

Die hessische Mieterschutzverordnung, die bis zum 25. November 2026 gilt, nennt Baunatal nicht, sodass in der Stadt weder die Mietpreisbremse noch eine abgesenkte Kappungsgrenze gilt; eine Neufassung will das Kabinett nach Angaben des Wirtschaftsministeriums voraussichtlich Mitte November 2026 beschließen, und ob sie Baunatal nennt, steht erst mit ihrem Text fest. Einen Mietspiegel gibt es für Baunatal nicht.

Nach dem Kauf eines älteren Hauses kann der neue Eigentümer verpflichtet sein, eine oberste Geschossdecke ohne Mindestwärmeschutz zu dämmen, sofern nicht das Dach darüber gedämmt ist, und ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen. Ob und bis wann das gilt, hängt bei einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen unter anderem davon ab, ob der damalige Eigentümer es am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat und wann es seitdem den Eigentümer gewechselt hat.