Geerbtes Haus verkaufen in Kassel und Nordhessen
Ich führe Sie durch den Verkauf, vom Erbschein bis zum Notartermin.
Verkaufen können Sie, sobald Ihr Erbrecht nachgewiesen ist, durch Erbschein oder notarielles Testament. Gehört das Haus mehreren Erben, unterschreiben alle gemeinsam. Für die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer zählt das Kaufdatum des Erblassers, und liegt dieser Kauf lange zurück, ist die Frist bereits abgelaufen.
Amtliche Schätzung mit Landessiegel
Was der Reihe nach zu klären ist
Ein Erbfall bringt zuerst Fragen mit sich, die mit dem Haus wenig zu tun haben. Diese vier Schritte stehen davor, und ich begleite Sie durch jeden davon.
01
Erbrecht nachweisen
Erbschein oder notarielles Testament. Den Erbschein stellt das Nachlassgericht auf Antrag aus. Erst mit diesem Nachweis können Sie über das Haus verfügen.
02
Grundbuch berichtigen
Das Grundbuchamt schreibt das Grundbuch auf die Erben um. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, fällt dafür keine Gebühr an.
03
Wert feststellen
Ein belastbarer Verkehrswert. Er entscheidet, worüber Sie mit Käufern sprechen und welchen Betrag das Finanzamt ansetzt.
04
Verkaufen
Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Notar. Ich übernehme den Ablauf und halte Sie auf dem Laufenden.
Steuern
Zwei Steuern, die im Erbfall auf Sie zukommen
Beide hängen von Ihrer persönlichen Lage ab, und verbindlich beantwortet sie Ihr Steuerberater. Womit Sie rechnen, lässt sich vorher klären.
| Spekulationssteuer | Erbschaftsteuer | |
|---|---|---|
| Besteuert wird | Der Gewinn aus dem Verkauf | Der Wert der geerbten Immobilie |
| Sie entfällt | Wenn seit dem Kauf durch den Erblasser mehr als zehn Jahre vergangen sind, oder wenn das Haus zu eigenen Wohnzwecken gedient hat | Wenn der angesetzte Wert innerhalb Ihres persönlichen Freibetrags bleibt |
| Dafür brauchen Sie | Das Kaufdatum des Erblassers und die Nutzung der letzten Jahre | Einen belastbaren Verkehrswert |
Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?
Innerhalb der Frist
Sie kann anfallen
Nach der Frist
Keine Spekulationssteuer
Unabhängig von der Frist: hat das Haus zu eigenen Wohnzwecken gedient, fällt ebenfalls keine Spekulationssteuer an. Bleibt es bei beiden Punkten bei nein, rechnet Ihr Steuerberater den Betrag für Ihren Fall aus.
Was Sie zum Steuerberater mitnehmen
Das Kaufdatum des Erblassers, die Nutzung der letzten Jahre, Ihr Verwandtschaftsverhältnis und einen belastbaren Wert. Mit diesen vier Angaben sagt er Ihnen schnell, woran Sie sind.
Wenn das Finanzamt zu hoch ansetzt
Den Wert ermittelt das Finanzamt zunächst über ein Berechnungsverfahren. Fällt er zu hoch aus, können Sie einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen.
Meine Rolle im Erbfall
In Nieste schätzt das Ortsgericht unter meinem Vorsitz.
Ich bin Ortsgerichtsvorsteher der Gemeinde Nieste. Das Ortsgericht ist eine Hilfsbehörde der Justiz, es führt das Landessiegel und schätzt den Wert von bebauten und unbebauten Grundstücken.
Zuständig ist das Ortsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Für ein Haus außerhalb von Nieste sage ich Ihnen, an welches Ortsgericht Sie sich wenden und worauf es in der Urkunde ankommt.
Erbengemeinschaft
Verkaufen können Sie nur gemeinsam.
Gehört das Haus mehreren Erben, verfügen die Erben über den Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich. Erforderlich sind die Unterschriften aller Miterben, unabhängig von der Höhe der Anteile.
In der Praxis entzündet sich der Streit meist am Preis. Ein nachvollziehbarer Wert, den alle Beteiligten einsehen können, nimmt der Diskussion die Grundlage.
Häufige Fragen
Wann kann ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?
Die Spekulationssteuer entfällt, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und Ihrem Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Sie entfällt ebenso, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken gedient hat. Die Erbschaftsteuer ist davon unabhängig und richtet sich nach Wert und Freibetrag.
Wie lange dauert es, bis ein geerbtes Haus verkauft werden kann?
Das hängt am Nachweis des Erbrechts. Ein notarielles Testament liegt meist schnell vor, ein Erbschein braucht länger, weil ihn das Nachlassgericht auf Antrag ausstellt. Die Unterlagen und die Vermarktung bereite ich vor, während Sie darauf warten.
Kann ich ein geerbtes Haus ohne Grundbucheintrag verkaufen?
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag erst, wenn Sie Ihr Erbrecht nachgewiesen haben. Ob das Grundbuch vorher berichtigt sein muss, klären Sie mit ihm. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall bleibt die Berichtigung gebührenfrei.
Was bringt mir eine amtliche Schätzung gegenüber dem Finanzamt?
Setzt das Finanzamt einen Wert an, der über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen. Welche Form des Nachweises dafür verlangt wird, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Eine amtliche Schätzung des Ortsgerichts gibt Ihnen zunächst eine belastbare Zahl für Ihre eigene Einschätzung, und in Nieste erstelle ich sie gemeinsam mit zwei Ortsgerichtsschöffen.
Kann ich statt des Hauses meinen Erbteil verkaufen?
Ja, das ist ein anderer Vorgang als der Hausverkauf. Sie verkaufen dann Ihren Anteil am gesamten Nachlass, nicht das Haus, und der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Ihre Miterben haben dabei ein Vorkaufsrecht mit einer Frist von zwei Monaten. Ob dabei Steuern anfallen, hängt von Ihrem Anteil und der Zusammensetzung des Nachlasses ab, das rechnet Ihnen Ihr Steuerberater aus. Was der Nachlass wert ist, ermittle ich Ihnen vorher.
Kann ich ein geerbtes Haus verkaufen, wenn ein Mieter darin wohnt?
Ja. Der Mietvertrag läuft weiter, denn der Käufer tritt anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis ein. Der Mieter bleibt also wohnen, und das grenzt den Käuferkreis ein, weil viele selbst einziehen möchten. Was das für den Preis bedeutet, sehe ich mir bei der Bewertung an.
Brauche ich einen Energieausweis?
Ja. Spätestens bei der Besichtigung lege ich Interessenten den Energieausweis vor. Liegt keiner vor, kümmere ich mich darum.
Quellen
Rechtsgrundlagen und Fundstellen
Jede rechtliche Aussage auf dieser Seite steht so im Gesetz. Die Fundstellen stehen darunter, damit Sie selbst nachlesen können, worauf sich eine Auskunft stützt.
- Zehnjahresfrist, eigene Wohnzwecke und der Kauf durch den Erblasser§ 23 Abs. 1 EStG
- Erbschein vom Nachlassgericht§ 2353 BGB
- Verkauf nur mit allen Miterben§ 2040 Abs. 1 BGB
- Verkauf eines Erbteils, notariell beurkundet§ 2033 Abs. 1 BGB
- Vorkaufsrecht der Miterben, zwei Monate§ 2034 Abs. 2 BGB
- Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren ohne GebührGNotKG, KV Nr. 14110
- Schätzung des Ortsgerichts in seinem Bezirk§ 18 Abs. 1 OGerG
- Der Mietvertrag läuft beim Verkauf weiter§ 566 BGB
- Energieausweis spätestens bei der Besichtigung§ 80 Abs. 4 GModG
Diese Seite informiert und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Was in Ihrem Fall gilt, klären Ihr Steuerberater und Ihr Notar. Stand: August 2026.
Wenn Sie so weit sind, sehe ich mir das Haus an.
Ein geerbtes Haus ist selten nur eine Immobilie. Meistens hängen Erinnerungen daran und oft mehrere Meinungen in der Familie. Ich sage Ihnen, was es heute wert ist und welche Wege Ihnen offenstehen. Alles Weitere hat Zeit.
Beides ist kostenlos und unverbindlich. Sie erreichen mich auch direkt unter 0175 172 0920.