Haus verkaufen bei Scheidung oder Trennung

Maßgeblich ist der Eintrag im Grundbuch. Wer den Kredit bedient hat oder wer im Haus geblieben ist, ändert an der Eigentumslage nichts. Stehen beide als Miteigentümer im Grundbuch, kann jeder über seinen eigenen Anteil allein verfügen, über das Haus als Ganzes jedoch nur beide gemeinsam. Für einen Verkauf des Hauses sind daher die Unterschriften beider erforderlich.

Steht nur einer der beiden im Grundbuch, gehört ihm das Haus rechtlich allein. Der andere geht dennoch nicht leer aus, da der Wert der Immobilie in der Zugewinngemeinschaft in den Ausgleich einfließt. Zudem kann sich ein Ehegatte nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Da ein Haus häufig den größten Teil des Vermögens ausmacht, greift diese Regel in vielen Fällen. Verweigert der andere seine Zustimmung ohne ausreichenden Grund, kann das Familiengericht sie ersetzen.

Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Da sich ein Haus nicht in zwei Hälften teilen lässt, erfolgt die Aufhebung bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und anschließende Teilung des Erlöses. Dieses Verfahren wird als Teilungsversteigerung bezeichnet.

Verbreitet ist die Annahme, ein Verkauf könne erst nach dem Trennungsjahr verlangt werden. Das Gesetz sieht eine solche Wartezeit nicht vor, denn das Trennungsjahr begründet lediglich die Vermutung, dass die Ehe gescheitert ist. In dieser Zeit wirkt jedoch die gegenseitige Verantwortung, zu der Ehegatten einander verpflichtet sind, und aus ihr leitet die Rechtsprechung ab, dass eine Teilungsversteigerung im Trennungsjahr angreifbar sein kann. Ob das in Ihrem Fall zutrifft, beurteilt ein Fachanwalt für Familienrecht.

Gegen eine Teilungsversteigerung gibt es zwei Möglichkeiten, das Verfahren anzuhalten. Auf Antrag eines Miteigentümers wird es für längstens sechs Monate einstweilen eingestellt, wenn dies nach Abwägung der Interessen angemessen erscheint, und diese Einstellung kann einmal wiederholt werden. Betreibt ein Ehegatte oder früherer Ehegatte die Teilungsversteigerung, wird sie auf Antrag des anderen eingestellt, sofern dies erforderlich ist, um eine ernsthafte Gefährdung des Wohls eines gemeinsamen Kindes abzuwenden; diese Einstellung kann mehrfach wiederholt werden.

Wirtschaftlich ist die Teilungsversteigerung dennoch der ungünstigste der möglichen Wege. Das Gericht versteigert an den Meistbietenden, und die Kosten des Verfahrens werden vom Erlös abgezogen. Ein freihändiger Verkauf, den beide mittragen, erzielt in aller Regel einen höheren Erlös, auch wenn die Verständigung darüber Mühe kostet.

Fast jede dieser Entscheidungen setzt eine Zahl voraus. Der Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten sein Anfangsvermögen übersteigt, und die Immobilie ist darin meist der größte Posten. Auch die Auszahlung eines Partners erfordert einen Wert, den beide Seiten akzeptieren können. Wurde das Haus während der Ehe geerbt, gelten für die Berechnung eigene Regeln; wie sich ein geerbtes Haus verkaufen lässt, beschreibe ich auf einer eigenen Seite.

Deshalb steht die Bewertung am Anfang. Ich ermittle den Wert nachvollziehbar aus der Lage, dem Zustand und den tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Objekte in der Region, sodass die Zahl auch dann Bestand hat, wenn zwei Parteien sie prüfen. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die Immobilienbewertung auf dieser Website.

Ich bin Ortsgerichtsvorsteher der Gemeinde Nieste. Für Grundstücke im Bezirk des Ortsgerichts Nieste erstelle ich die amtliche Schätzung gemeinsam mit zwei Ortsgerichtsschöffen. Gegenüber dem Finanzamt kann sie als Nachweis des Werts dienen; ob es sie anerkennt, entscheidet das Finanzamt. Liegt Ihr Haus außerhalb von Nieste, nenne ich Ihnen das zuständige Ortsgericht und sage Ihnen, was die Urkunde enthalten muss.

Beim Verkauf nach einer Trennung sind zwei Steuern zu unterscheiden, die häufig verwechselt werden und nebeneinander gelten.

Die Grunderwerbsteuer entfällt, wenn der Ehegatte des Verkäufers das Haus erwirbt, und ebenso, wenn der frühere Ehegatte es im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erwirbt. Übernehmen Sie den Anteil des anderen, fällt darauf somit keine Grunderwerbsteuer an.

Bei der Einkommensteuer gilt: Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf- und Verkaufsvertrag höchstens zehn Jahre liegen (Spekulationssteuer). Ausgenommen von dieser Regelung sind Eigennutzer. Der Verkauf bleibt auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie durchgehend seit dem Kauf selbst bewohnt haben oder sie zumindest im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren selbst genutzt haben.

Hier entsteht der teuerste Irrtum in Trennungsfällen. Überträgt ein ausgezogener Ehegatte seinen Miteigentumsanteil innerhalb der zehn Jahre gegen Zahlung auf den früheren Partner, handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft. Der Bundesfinanzhof hat im Februar 2023 entschieden, dass der ausgezogene Ehegatte seinen Anteil nicht mehr selbst bewohnt, auch wenn der frühere Partner und das gemeinsame minderjährige Kind weiterhin im Haus leben, und diese Rechtsprechung im November 2023 bestätigt.

Sind Sie ausgezogen und möchten Ihren Anteil abgeben, sollte daher vorher berechnet werden, ob die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist und ob die zweite Ausnahme noch greift. Die Berechnung im Einzelfall übernimmt der Steuerberater. Ich sage Ihnen, wann sie erforderlich ist, und zwar bevor etwas unterschrieben wird.

In seinen Schritten unterscheidet sich der Verkauf nicht von einem gewöhnlichen Hausverkauf, der mit der Beschaffung der Unterlagen beginnt und über die Bewertung und die Vermarktung zum Notartermin führt. Wie dieser Ablauf im Einzelnen aussieht und welche Unterlagen die Ämter führen, beschreibe ich auf der Seite zum Hausverkauf in Kassel. Auch hier muss ein Energieausweis vorliegen, der dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen ist.

Ein Unterschied bleibt dennoch bestehen. In einer Trennung müssen zwei Menschen denselben Unterlagen, demselben Preis und demselben Käufer zustimmen, und häufig tun sie das nicht zur selben Zeit.