Immobilienmakler für Kaufungen: Preise und Regeln der Gemeinde

Da jeder Notar dem Gutachterausschuss eine Abschrift jedes Grundstückskaufvertrags schickt, zeigt der Bericht von 2026 die gezahlten Preise des Jahres 2025 und nicht die Angebotspreise aus Portalen.

Für Häuser und Wohnungen in Kaufungen allein enthält er zwei Kaufpreise. Die 328.000 Euro für freistehende Häuser stammen aus einer Karte und sagen nichts über Baujahr, Wohnfläche oder Grundstücksgröße der 23 verkauften Häuser. Gebrauchte Eigentumswohnungen wechselten in 19 Fällen für durchschnittlich 208.263 Euro den Eigentümer, bei 84 Quadratmetern Wohnfläche und einem mittleren Baujahr 1995. Mit 2.493 Euro je Quadratmeter ist das der höchste Wert unter den zehn Kommunen des Landkreises Kassel, die der Bericht in dieser Tabelle aufführt.

Näher an den Wert eines einzelnen Hauses führen die Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses. Ein Vergleichsfaktor ist ein Betrag in Euro je Quadratmeter Wohnfläche für ein Modellhaus, den Sie mit der Wohnfläche Ihres Hauses multiplizieren. Kaufungen gehört mit seinen Gemarkungen Niederkaufungen und Oberkaufungen zum Marktbereich 1. Der Ausschuss rechnet dabei mit einem Durchschnittshaus mittlerer Ausstattung, dessen Faktor den Bodenwert und eine Garage oder einen Stellplatz bereits enthält, und hat dafür Kaufverträge aus den Jahren 2023 bis 2025 ausgewertet. Das Modell gilt für Häuser mit 80 bis 250 Quadratmetern Wohnfläche, ab Baujahr 1950 und auf Grundstücken von 250 bis 1.500 Quadratmetern. Die Genauigkeit gibt der Ausschuss für ein solches Standardobjekt mit plus oder minus 20 Prozent gegenüber dem Verkehrswert an.

Die passende Spalte richtet sich nach dem Bodenrichtwert Ihrer Zone, also dem durchschnittlichen Wert des Bodens, den BORIS Hessen kostenlos nach Eingabe Ihrer Anschrift zeigt. Die meisten Kaufunger Wohnzonen fallen in die Spalte 150 bis 199 Euro und drei in die Spalte 200 bis 299 Euro; für die eine Zone mit 145 Euro in Niederkaufungen gilt die Spalte von 100 bis 149 Euro, die der Bericht ebenfalls enthält. Die Tabelle gilt für 700 Quadratmeter Grundstück und das Baujahr 1980, und für andere Größen und Baujahre enthält der kostenlose Bericht eine Tabelle mit Korrekturwerten, die zum Faktor hinzugerechnet oder von ihm abgezogen werden.

Als Rechenbeispiel dient ein Modellhaus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche, Baujahr zwischen 1975 und 1984, auf 600 Quadratmetern in einer Zone mit 175 Euro. Der Faktor aus der Tabelle beträgt 2.563 Euro, der Korrekturwert für diese Grundstücksgröße und dieses Baujahr minus 67 Euro, sodass 2.496 Euro je Quadratmeter bleiben. Mit 130 Quadratmetern multipliziert ergibt das 324.480 Euro, rund 324.000 Euro. Bei plus oder minus 20 Prozent liegt der Rahmen zwischen rund 260.000 und 389.000 Euro. Einen Verkehrswert ergibt diese Rechnung nach dem Hinweis des Gutachterausschusses nicht, weil die Besonderheiten des einzelnen Hauses fehlen; die ermittle ich bei einer Bewertung Ihres Hauses.

Alle 19 Wohnzonen liegen 2026 höher als 2024, 18 davon um 5 Euro je Quadratmeter und eine um 15 Euro. Da der Ausschuss Werte bis 250 Euro auf 5 Euro rundet, kann ein Anstieg um 5 Euro auch aus der Rundung stammen.

Der Wert bezieht sich auf ein Richtwertgrundstück, das in Kaufungens Wohnzonen je nach Zone 450 bis 850 Quadratmeter groß ist und als frei von Altlasten angenommen wird. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Erschließung oder Nutzbarkeit davon ab, weicht auch sein Bodenwert ab, sodass sein Grundstückspreis ein anderer sein kann als der Richtwert; den Denkmalschutz eines einzelnen Hauses berücksichtigt der Richtwert ausdrücklich nicht. Deshalb rate ich, jeden Angebotspreis auf eine Bewertung von Grundstück und Gebäude zu stützen.

Kaufungen entstand 1970 aus dem freiwilligen Zusammenschluss von Ober- und Niederkaufungen und liegt im Lossetal zwischen Kassel und Helsa. Die Gemeinde zählt nach eigenen Angaben 13.098 Einwohner zum 1. Juni 2025. Papierfabrik ist ein Ortsteil in der Gemarkung Niederkaufungen, in dem heute ein Gewerbegebiet liegt.

Der Zensus 2022 zählt in Kaufungen 3.784 Gebäude mit Wohnraum. Etwa jedes sechste stammt aus den 1960er‑Jahren, ähnlich viele aus den 1970er- und aus den 1990er‑Jahren, und 425 Gebäude, gut jedes neunte, wurden vor 1919 errichtet.

Die historischen Ortskerne von Ober- und Niederkaufungen stehen als Gesamtanlagen unter Denkmalschutz. Insgesamt führt das Denkmalverzeichnis des Landes in Kaufungen sechs Gesamtanlagen und 252 einzelne Kulturdenkmäler, darunter die Freiheiter Stiftsgemeinde mit dem früheren Benediktinerinnenkloster oberhalb der Losse. Eine Gesamtanlage ist ein Ensemble aus Gebäuden mit ihren Grün- und Freiflächen, das als Ganzes geschützt ist, und dazu gehört auch ein Haus, das für sich genommen kein Kulturdenkmal ist. Weil die Gesamtanlage selbst als Kulturdenkmal gilt, brauchen Umgestaltungen und Instandsetzungen auch an einem solchen Haus eine Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises Kassel in Hofgeismar; zu erteilen ist sie, wenn die Maßnahme die Gesamtanlage nur unerheblich oder nur vorübergehend beeinträchtigt. Als Beispiele genehmigungspflichtiger Änderungen an einem denkmalgeschützten Gebäude nennt der Landkreis eine neue Dacheindeckung, neue Fenster und Türen oder eine Photovoltaikanlage. Ab dem 1. Januar 2027 brauchen Maßnahmen in einer Gesamtanlage, die weder das äußere Erscheinungsbild noch die für den Erhalt nötige Substanz betreffen, keine Genehmigung mehr. Geschützt ist ein Kulturdenkmal auch dann, wenn es im Verzeichnis nicht eingetragen ist.

Zwei Satzungen der Gemeinde kommen hinzu. In den Innerortslagen beider Ortsteile dürfen Fachwerkfassaden nach der Gestaltungssatzung nicht verkleidet oder überputzt werden; für den Zustand beim Inkrafttreten der Satzung gilt Bestandsschutz, den der Eigentümer nachweisen muss. Im Bereich Altdorf und Stiftsfreiheit in Oberkaufungen brauchen Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung und Neubau nach der Erhaltungssatzung eine Genehmigung, auch wenn das Bauordnungsrecht keine verlangt. Ist für das Vorhaben ohnehin eine Baugenehmigung nötig, erteilt der Landkreis auch die Genehmigung nach der Erhaltungssatzung und beteiligt die Gemeinde; sonst stellen Sie den Antrag direkt bei der Gemeinde. Für Modernisierungen im historischen Ortskern von Niederkaufungen und im Fördergebiet um Altdorf und Stift in Oberkaufungen bietet die Gemeinde Zuschüsse an; Voraussetzung ist unter anderem, dass mit den Arbeiten noch nicht begonnen wurde.

Bei manchen Grundstücken in Kaufungen hat die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht, und das wirkt sich auf den Ablauf des Verkaufs aus. Das Grundbuchamt trägt den Käufer nur ein, wenn nachgewiesen ist, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder es nicht ausgeübt wird. Dieses Zeugnis stellt die Gemeinde auf Antrag aus, nach ihrer Kostensatzung für 15 Euro je Grundstück und mindestens 30 Euro je Kaufvertrag. Der Verkäufer muss der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen, und erst danach beginnt die Frist von drei Monaten, in der die Gemeinde ihr Recht ausüben kann. Liegt der vereinbarte Preis über dem Verkehrswert, kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert bestimmen; Sie können dann bis zu einem Monat, nachdem ihr Bescheid nicht mehr angefochten werden kann, vom Vertrag zurücktreten.

Nach dem Baugesetzbuch betrifft das Vorkaufsrecht in Kaufungen unter anderem Grundstücke im Gebiet der Erhaltungssatzung Altdorf und Stiftsfreiheit, unbebaute Grundstücke in Gebieten, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, und Grundstücke im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Losse; hinzu kommen einzelne Flurstücke aus zwei Vorkaufssatzungen der Gemeinde von 2022. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Erbbaurechts besteht kein Vorkaufsrecht. Ausgeschlossen ist es unter anderem beim Verkauf an den Ehegatten oder an nahe Verwandte im Sinne des Gesetzes und bei einem Grundstück, das so bebaut ist und genutzt wird, wie es der Bebauungsplan vorsieht, und keine Missstände oder Mängel aufweist.

Für die Losse hat das Regierungspräsidium Kassel 2018 ein Überschwemmungsgebiet festgesetzt, dem ein Hochwasser zugrunde liegt, wie es statistisch einmal in hundert Jahren zu erwarten ist. Die Verordnung nennt für Kaufungen Fluren in beiden Gemarkungen; ob ein bestimmtes Grundstück im Gebiet liegt, zeigen allein die Karten der Verordnung, die im Geoportal Hessen und beim Gemeindevorstand einzusehen sind.

Für ein Grundstück im festgesetzten Gebiet bedeutet das vor allem, dass ein Anbau oder ein Neubau grundsätzlich untersagt ist. Die zuständige Behörde kann ihn im Einzelfall genehmigen, wenn er alle diese Bedingungen erfüllt: Er beeinträchtigt die Hochwasserrückhaltung nicht oder nur unwesentlich und gleicht verlorenen Rückhalteraum nach Umfang, Funktion und Zeit aus, er verändert Wasserstand und Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig, er beeinträchtigt den bestehenden Hochwasserschutz nicht, und er wird hochwasserangepasst gebaut. Möglich ist eine Genehmigung außerdem, wenn sich die nachteiligen Auswirkungen durch Nebenbestimmungen der Genehmigung ausgleichen lassen. Ein Käufer, der dort anbauen möchte, sollte das vor dem Kauf wissen. Neue Ölheizungen sind im Gebiet verboten; eine Ausnahme ist nur möglich, wenn kein weniger wassergefährdender Energieträger zu wirtschaftlich vertretbaren Kosten zur Verfügung steht und die Anlage hochwassersicher errichtet wird.

Die Bewertung für den Verkauf übernehme ich selbst, und einen amtlichen Wert bieten zwei Stellen an. Für ganz Kaufungen ist ein einziges Ortsgericht zuständig, das Ortsgericht Kaufungen unter der Dienstaufsicht des Amtsgerichts Kassel. Das Ortsgericht schätzt auf Antrag den Wert von Grundstücken in seinem Bezirk, und eine solche Schätzung gilt als Gutachten einer Person, die von einer staatlichen Stelle als Gutachter für die Wertermittlung bestellt ist. Dem Finanzamt kann sie als Nachweis dienen. Ob es sie anerkennt, entscheidet es jedoch selbst. Die Schätzungsurkunde soll Größe und Bodenwert des Grundstücks, Bauart und Wert der Gebäude, den Wert der besonderen Einrichtungen und den Gesamtwert enthalten. Für eine Schätzung mit dem Ergebnis 300.000 Euro ergibt die hessische Gebührenordnung als Beispielrechnung 86,50 Euro für die ersten 50.000 Euro und je 7,50 Euro für alle weiteren angefangenen 10.000 Euro, zusammen 274 Euro, und Auslagen kommen hinzu. Ich selbst bin Ortsgerichtsvorsteher in Nieste; dieses Ortsgericht ist nur für Grundstücke in seinem eigenen Bezirk zuständig und schätzt daher nicht in Kaufungen.

Ein Gutachten des Gutachterausschusses über den Verkehrswert können unter anderem der Eigentümer oder ein Pflichtteilsberechtigter beantragen, für dessen Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist. An seinen Wert sind weder Sie noch andere Beteiligte gebunden, es sei denn, eine Vorschrift bestimmt oder eine Vereinbarung legt etwas anderes fest. Für ein bebautes Grundstück mit einem ermittelten Wert von 300.000 Euro beträgt die Gebühr nach der hessischen Kostenordnung 2.600 Euro zuzüglich Auslagen.

Den Anfang macht ein Telefonat mit mir, und einen Termin bei Ihnen schlage ich erst vor, wenn Sie dafür bereit sind. Für die Vorbereitung empfehle ich Reinigung, Entrümpelung und kleine Reparaturen, aber keine teuren Umbauten nach eigenem Geschmack wie ein neues Bad oder eine neue Einbauküche. Von einem Angebotspreis deutlich über dem Markt rate ich ab, denn dann kommen nach meiner Erfahrung nur wenige Anfragen und Besichtigungen, die Vermarktung dauert länger, und häufig scheitert der Verkauf bereits daran, dass die Bank des Käufers die Finanzierung ablehnt, weil sie nach dem strengeren Beleihungswert rechnet.

Meine Provision ist eine Erfolgsprovision, die nur anfällt, wenn der Kaufvertrag durch meinen Nachweis oder meine Vermittlung zustande kommt; Aufwendungen werden nur ersetzt, wenn das vereinbart ist. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform, also einer lesbaren Erklärung, die den Erklärenden nennt und auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird; eine mündliche Absprache genügt nicht. Ist der Käufer Verbraucher, gelten außerdem zwei Regeln. Haben Verkäufer und Käufer beide einen Maklervertrag mit mir, zahlen sie die Provision in gleicher Höhe. Hat nur der Verkäufer mich beauftragt, kann er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben, und der Käufer zahlt seinen Teil erst, wenn nachgewiesen ist, dass der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat; umgekehrt gilt dasselbe.

Die Kosten der Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch trägt nach dem Gesetz der Käufer, soweit der Vertrag nichts anderes regelt; gegenüber dem Notar haften jedoch beide Seiten. Eine noch eingetragene Grundschuld lässt nach meiner Erfahrung der Verkäufer auf eigene Kosten löschen.

Seit 2025 setzt Kaufungen die Grundsteuer B mit einem Hebesatz von 650 Prozent fest. Für die Berechnung zählt nach dem hessischen Grundsteuergesetz der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, sodass die höheren Bodenrichtwerte von 2026 in die Berechnung nicht eingehen.

Kaufungen erhebt seit 2014 wiederkehrende Straßenbeiträge. Drei Viertel der Kosten für den Um- und Ausbau der Straßen verteilt die Gemeinde jedes Jahr auf die Grundstücke eines Abrechnungsgebiets, eines für Ober- und Niederkaufungen und eines für Papierfabrik; ein Viertel trägt sie selbst. Maßgeblich ist die Grundstücksfläche, vervielfacht mit einem Nutzungsfaktor, der bei zweigeschossiger Bebaubarkeit 1,25 beträgt. Den Satz bestimmt die Gemeinde für jedes Jahr neu; für 2024 setzte sie ihn erst im Oktober 2025 fest, auf 0,1813 Euro je Quadratmeter Veranlagungsfläche in Ober- und Niederkaufungen und auf 0 Euro in Papierfabrik. Für ein zweigeschossig bebaubares Grundstück von 600 Quadratmetern ergeben sich als Beispielrechnung 750 Quadratmeter Veranlagungsfläche und rund 136 Euro für das Jahr 2024. Zahlen muss den Beitrag der Eigentümer zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheids. Bisheriger und neuer Eigentümer melden den Wechsel der Gemeinde, und im Kaufvertrag sollte deshalb geregelt sein, welche Seite einen noch ausstehenden Bescheid trägt.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen 6 Prozent, als Beispielrechnung auf 328.000 Euro also 19.680 Euro; hinzu kommen die Kosten für Notar und Grundbuch. Beim ersten Kauf einer Wohnimmobilie, in die Sie selbst einziehen, zahlt das Land auf Antrag bei der WIBank als Hessengeld 10.000 Euro je Käufer, höchstens 20.000 Euro, und 5.000 Euro je Kind unter 18 Jahren, das mit einzieht, in zehn Jahresraten und nie mehr als die gezahlte Grunderwerbsteuer. Einen Rechtsanspruch darauf gibt es nicht, und eine andere Immobilie im Eigentum schließt die Förderung aus, auch wenn sie geerbt ist. Meine laufenden Objekte stehen unter Aktuelle Angebote; für Fragen zur Finanzierung verweise ich auf die Seite Baufinanzierung.

Kaufungen steht nicht in der hessischen Mieterschutzverordnung, die bis zum 25. November 2026 gilt. Eine Mietpreisbremse gibt es dort deshalb im Oktober 2026 nicht, und bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen; Erhöhungen nach einer Modernisierung und bei den Betriebskosten zählen dabei nicht mit. Nach dem Gutachten für die geplante Neufassung erfüllt Kaufungen zwei von fünf Kriterien, nötig wären mindestens vier; verbindlich ist aber erst die Neufassung, die das Kabinett nach Angaben des Wirtschaftsministeriums voraussichtlich Mitte November 2026 beschließen will.

Kaufen Sie ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, in dem der Eigentümer schon am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, und ist es der erste Eigentümerwechsel seit diesem Tag, haben Sie nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz zwei Jahre Zeit für zwei Nachrüstungen. Ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden. Gedämmt werden muss außerdem eine oberste Geschossdecke, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, es sei denn, das Dach darüber ist entsprechend gedämmt oder erfüllt ihn; diese Pflicht entfällt, wenn Sie selbst dort wohnen und sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lassen.

Für Eigentümer eines Baudenkmals sieht das Einkommensteuergesetz höhere steuerliche Abschreibungen für Baumaßnahmen vor, die zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Denkmals erforderlich sind. Voraussetzung ist eine Bescheinigung, die in der Regel das Landesamt für Denkmalpflege ausstellt; die Maßnahme stimmen Sie nach dessen Hinweis vor Beginn mit der zuständigen Bezirksdenkmalpflege ab, und den einzelnen Fall klärt Ihr Steuerberater.