Immobilienmakler für Niestetal: Hauspreise und Bauland in Heiligenrode und Sandershausen

Der Gutachterausschuss ermittelt alle zwei Jahre für jede Zone einen Durchschnittswert des Bodens, als stünde dort kein Haus. Gebäude, Altlasten und der Denkmalschutz eines einzelnen Hauses fließen nicht ein, und verbindlich ist der Wert nicht. Ihre Zone finden Sie kostenfrei im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Hessen über die Adresse oder über Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer; ihr Wert bestimmt die Spalte der Modellrechnung unten.

Zum 1. Januar 2026 reichen die Werte für Wohnbauland in Heiligenrode von 180 bis 270 Euro je Quadratmeter und in Sandershausen von 210 bis 260 Euro. Mit 270 Euro hat Heiligenrode den dritthöchsten Spitzenwert unter den Kommunen des Landkreises Kassel.

Vergleichsfaktoren sind Euro-Werte je Quadratmeter Wohnfläche für ein Standardhaus mittlerer Ausstattung samt Bodenwert und Stellplatz; mit ihnen rechnen Sie einen ersten Wert selbst aus. Für beide Ortsteile gelten die Tabellen 59 und 60 des Marktberichts für den Marktbereich 1 im Landkreis Kassel: ein Faktor nach Wohnfläche und Spanne des Bodenrichtwerts, dazu ein Korrekturwert für Grundstück und Baujahr.

Die Rechnung nimmt das mittlere Haus der Baujahre 1950 bis 1977 im ganzen Landkreis Kassel: 161 Quadratmeter Wohnfläche auf 865 Quadratmetern Grundstück, also ein anderes Haus als beim Kartenwert oben. Angenommen ist ein Baujahr von 1965 bis 1974; die Tabellen führen nur gestufte Zeilen, deshalb gelten die nächsten, 160 und 900 Quadratmeter.

In der Heiligenröder Zone mit 180 Euro gilt die Spalte von 150 bis 199 Euro: Faktor 2.255 Euro plus Korrekturwert 26 Euro ergibt 2.281 Euro je Quadratmeter, für 161 Quadratmeter rund 367.000 Euro; alle anderen Wohnzonen beider Ortsteile fallen in die Spalte von 200 bis 299 Euro, wo 2.566 plus 26 Euro 2.592 Euro je Quadratmeter ergeben, für 161 Quadratmeter rund 417.000 Euro.

Gültig ist das Modell ab Baujahr 1950, für 80 bis 250 Quadratmeter Wohnfläche und 250 bis 1.500 Quadratmeter Grundstück; für ein Standardhaus strebt es plus oder minus 20 Prozent Genauigkeit an, einen Verkehrswert liefert es nicht. Ein älteres oder besonderes Haus braucht deshalb eine Einzelbewertung.

Für den Verkauf bewerte ich Ihr Haus selbst; eine amtliche Urkunde über den Wert stellt auf Antrag das Ortsgericht aus, ein Verkehrswertgutachten der Gutachterausschuss. Beide Ortsteile gehören zum Bezirk des Ortsgerichts Niestetal beim Amtsgericht Kassel. Auf Antrag eines Beteiligten schätzt es den Wert von Grundstücken in seinem Bezirk, und seine Schätzung gilt als Gutachten von Personen, die eine staatliche Stelle als Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt hat. Seine Schätzungsurkunde soll nach dem Gesetz Größe und Bodenwert des Grundstücks, Bauart und Wert der Gebäude, den Wert besonderer Einrichtungen und den Gesamtwert enthalten. Das Ortsgericht Nieste, dessen Vorsteher ich bin, ist für Niestetal trotz der gemeinsamen Grenze nicht zuständig.

Das Gutachten beantragen etwa Eigentümer beim Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Landkreise Kassel und Waldeck-Frankenberg; seine Geschäftsstelle sitzt beim Amt für Bodenmanagement Korbach, Medebacher Landstraße 27, 34497 Korbach, Telefon (0611) 535 4300.

Den Ortskern von Sandershausen hat die Gemeinde 2016 zum Sanierungsgebiet erklärt, weil dort viele Gebäude stark sanierungsbedürftig sind; die Grenzen zeigt ihre Abgrenzungskarte. Dort brauchen jeder Grundstücksverkauf, schon der Kaufvertrag, und eine Grundschuld der Bank des Käufers die schriftliche Genehmigung der Gemeinde; den Kaufpreis prüft sie nicht, und bei vorweggenommener Erbfolge entfällt die Genehmigung. Die Gemeindevertretung sollte am 29. Oktober 2026 darüber entscheiden, die Laufzeit der Satzung bis Ende 2033 zu verlängern und die Genehmigungspflichten aufzuheben; veröffentlicht war das Ergebnis am 30. Oktober 2026 noch nicht. Bis die Gemeinde eine solche Änderung amtlich bekannt macht, bleibt die Genehmigung erforderlich.

In Heiligenrode ist der historische Ortskern um die Kirche die einzige Gesamtanlage der Gemeinde. Das Denkmalschutzgesetz schützt sie als Kulturdenkmal, auch Häuser darin, die einzeln keines wären; welche Häuser dazugehören, zeigt das Denkmalverzeichnis DenkXweb. Bis Ende 2026 braucht jede Umgestaltung, Instandsetzung oder Beseitigung eines Kulturdenkmals eine Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde beim Landkreis Kassel. Ab 2027 entfällt sie dort für Arbeiten, die weder das äußere Erscheinungsbild der Gesamtanlage noch ihre für den Erhalt erforderliche Substanz berühren.

Das Regierungspräsidium Kassel hat an Nieste, Fulda und Losse Überschwemmungsgebiete ausgewiesen, beschrieben nach Fluren der Gemarkungen Heiligenrode und Sandershausen; rechtlich maßgeblich dargestellt sind sie im Geoportal Hessen. An der Nieste (2003) betrifft das in Heiligenrode die Fluren 1, 2, 4, 12, 16, 18, 19, 21 und 22 und in Sandershausen die Fluren 5, 6, 7, 9, 11, 12 und 24, an der Fulda (2006) in Sandershausen die Fluren 9, 10, 11, 13, 14 und 15, an der Losse in Heiligenrode die Flur 29.

Größere Hochwasser können nach den Verordnungen auch Flächen außerhalb dieser Gebiete erreichen. Liegt ein Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet, kann der Gemeinde beim Verkauf ein Vorkaufsrecht zustehen.

Nach Ihrem Anruf sehe ich mir das Haus bei Ihnen an, bewerte es und übernehme in Ihrem Tempo den Verkauf samt Unterlagen bis zur Beurkundung. Nach meiner Erfahrung wird ein Haus mit überhöhtem Angebotspreis zum Ladenhüter; meist scheitert ein solcher Verkauf lange vor dem Notartermin daran, dass Banken die Finanzierung nach dem strengen Beleihungswert ablehnen.

Meine Provision steht mir erst zu, wenn Sie den Kaufvertrag infolge meines Nachweises oder meiner Vermittlung mit einem Käufer schließen. Bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung schließen Sie den Maklervertrag mit mir in Textform, etwa per E‑Mail, und ist der Käufer Verbraucher, übernimmt er höchstens so viel Provision, wie Sie als mein Auftraggeber selbst zahlen. Beurkundung und Grundbucheintragung bezahlt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Käufer, solange der Vertrag nichts anderes regelt.

Für jeden Kaufvertrag stellt die Gemeinde gegen 75 Euro ein Zeugnis aus, dass ihr kein Vorkaufsrecht zusteht oder sie es nicht ausübt; erst damit trägt das Grundbuchamt den Käufer ein. Ein solches Recht kann ihr etwa bei unbebauten Bauplätzen in Wohngebieten zustehen, nie bei Wohnungseigentum oder Erbbaurechten.

Einkommensteuer auf den Gewinn fällt nach § 23 des Einkommensteuergesetzes nicht an, wenn Sie das Haus länger als zehn Jahre besaßen. Vorher bleibt er steuerfrei, wenn Sie das Haus seit Anschaffung oder Fertigstellung nur selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor. Bei einem geerbten Haus rechnet die Besitzzeit des Erblassers mit; ob für Sie Steuer anfällt, beurteilt Ihr Steuerberater.

Am 25. Juni 2026 hat die Gemeindevertretung den Hebesatz der Grundsteuer B für 2026 rückwirkend auf 600 Prozent angehoben, nach 475 Prozent im Jahr 2025. Er vervielfacht den Steuermessbetrag Ihres Grundstücks, Ihre Grundsteuer steigt also um gut ein Viertel.

Für den Um- oder Ausbau von Straßen erhebt Niestetal weiterhin einmalige Beiträge nach der Satzung vom 13. September 2017 (Stand Oktober 2026). Die Eigentümer tragen 75 Prozent der beitragsfähigen Kosten einer Straße, die überwiegend dem Anliegerverkehr dient, 50 Prozent bei überwiegend innerörtlichem und 25 Prozent bei überwiegend überörtlichem Durchgangsverkehr. Den Beitrag schuldet der Eigentümer zur Zeit der Bekanntgabe des Bescheids, und er ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück; ein offener oder angekündigter Beitrag gehört deshalb in den Kaufvertrag.

Bei einem Beispielpreis von 344.000 Euro, dem Niestetaler Mittel, fallen 6 Prozent Grunderwerbsteuer an, also 20.640 Euro, und für Notar und Grundbuchamt 2.740 Euro, ohne Umsatzsteuer, Auslagen, weitere Gebühren und die Grundschuld Ihrer Bank. Kaufen Sie erstmals eine Wohnimmobilie in Hessen und ziehen selbst ein, zahlt das Hessengeld der WIBank je einziehendem Käufer 10.000 Euro, höchstens 20.000, und je Kind unter 18 Jahren, das mit einzieht, 5.000 Euro, insgesamt höchstens die gezahlte Grunderwerbsteuer. Eine andere Immobilie im Eigentum, auch eine geerbte oder bis zum Antrag schon wieder verkaufte, schließt die Förderung aus, nicht bebaubare Flächen wie Wald oder Acker ausgenommen. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht.

Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze gelten in Niestetal nicht, weil die hessische Mieterschutzverordnung die Gemeinde nicht aufführt (Stand Oktober 2026; eine Neufassung erwartet das Land für Mitte November).

Ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, das sein Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnte, verpflichtet beim ersten Eigentümerwechsel seitdem den neuen Eigentümer nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, binnen zwei Jahren zugängliche, ungedämmte Leitungen für Heizung und Warmwasser außerhalb beheizter Räume und eine oberste Geschossdecke unter dem Mindestwärmeschutz zu dämmen. Bei der Decke genügt stattdessen ein Dach, das entsprechend gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt, und im selbst bewohnten Haus entfällt die Deckendämmung, soweit sich der Aufwand nicht in angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaftet.

Meine aktuellen Objekte zeigen, welche Häuser ich gerade verkaufe; die Finanzierung eines Kaufs ist ein eigenes Thema auf der Seite Finanzierung beim Immobilienkauf.