Haus verkaufen und wohnen bleiben
Es gibt mehrere Wege, ein Haus zu verkaufen und weiterhin darin zu wohnen. Sie unterscheiden sich vor allem darin, was sie kosten und welche Risiken sie bergen. Allen gemeinsam ist, dass Sie das Eigentum abgeben und die Nutzung behalten, weshalb der Käufer weniger als den Verkehrswert bezahlt. Entscheidend ist daher, wie hoch dieser Abschlag ausfällt und welches Risiko Sie damit eingehen.
Ich biete keines dieser Modelle selbst an und bewerte sie daher unabhängig. Drei Punkte sind dabei besonders wichtig. Wohnungsrecht und Nießbrauch unterscheiden sich erst im Pflegefall, dann jedoch um einen erheblichen Betrag. Der Abschlag auf Ihren Kaufpreis wird nach einer amtlichen Tabelle berechnet, sodass Sie ihn selbst nachrechnen können. Beim Rückmietverkauf werden Sie zum Mieter, dem wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann.
Das Wichtigste zuerst
Wie funktioniert ein Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht?
Sie verkaufen das Haus und behalten ein Recht, das im Grundbuch eingetragen wird. Der Wert dieses Rechts wird vom Kaufpreis abgezogen, und er fällt umso höher aus, je jünger Sie sind, weil das Recht dann länger läuft.
Ist es möglich, ein Haus zu verkaufen und weiter zur Miete zu wohnen?
Diese Möglichkeit bietet der Rückmietverkauf. Danach sind Sie allerdings gewöhnlicher Mieter, dem gekündigt werden kann, wenn der Eigentümer die Wohnung für sich oder seine Familie benötigt.
Wie lange darf ein Mieter wohnen bleiben, wenn das Haus verkauft wird?
Er darf so lange bleiben, bis der neue Eigentümer einen Kündigungsgrund hat. Ein Mietvertrag kann auf diese Weise enden, ein eingetragenes Wohnungsrecht dagegen nicht, und darin liegt der wichtigste Unterschied zwischen den Modellen.
Was ist der teuerste Fehler beim Hausverkauf?
Der teuerste Fehler besteht darin, ein Angebot anzunehmen, ohne den unbelasteten Wert des Hauses zu kennen, oder ein Recht zu wählen, das nicht zu Ihrem weiteren Leben passt. Ziehen Sie mit einem bloßen Wohnungsrecht in ein Pflegeheim, können Sie das Haus in der Regel nicht vermieten, und der Abschlag auf den Kaufpreis bringt Ihnen dann keinen Nutzen mehr.
Die Angaben auf dieser Seite haben den Stand September 2026.
Die fünf Wege und ihre Unterschiede
1
Verkauf mit Wohnungsrecht
Beim Verkauf mit Wohnungsrecht verkaufen Sie das Haus und behalten das Recht, darin zu wohnen. Das Wohnungsrecht berechtigt dazu, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen, wobei Sie Ihre Familie und die für Ihre Pflege erforderlichen Personen aufnehmen dürfen.
2
Verkauf mit Nießbrauch
Der Verkauf mit Nießbrauch reicht weiter, da er dazu berechtigt, die Nutzungen des Hauses zu ziehen, wozu auch die Vermietung gehört. Sie dürfen im Haus wohnen und es vermieten, sobald Sie es nicht mehr selbst bewohnen können.
3
Leibrente
Bei der Leibrente erhalten Sie anstelle einer einmaligen Zahlung eine monatliche Rente, die meist mit einem Wohnungsrecht oder einem Nießbrauch verbunden ist. Der Vorteil liegt in der planbaren Zahlung, der Nachteil darin, dass die Rente mit Ihrem Tod endet, unabhängig davon, wie lange sie gezahlt wurde.
4
Rückmietverkauf
Beim Rückmietverkauf verkaufen Sie das Haus ohne ein im Grundbuch eingetragenes Recht und schließen mit dem Käufer einen Mietvertrag. Sie erhalten den vollen Kaufpreis und zahlen dafür Miete, sodass Sie rechtlich mit allen Folgen Mieter sind.
5
Teilverkauf
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil am Haus, meist bis zur Hälfte, und zahlen für die weitere Nutzung des verkauften Anteils ein monatliches Nutzungsentgelt. Beim späteren Verkauf des gesamten Hauses fällt in der Regel zusätzlich ein Durchführungsentgelt an. Beide Posten sind im Vertrag geregelt und nicht im Gesetz; sie können dieses Modell teuer machen und sollten vor der Unterschrift geprüft werden.
Jedes dieser Modelle beginnt mit dem unbelasteten Wert Ihres Hauses.
Wohnungsrecht oder Nießbrauch im Pflegefall
Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen, und beide sichern das Wohnen. Solange Sie im Haus leben, macht sich der Unterschied nicht bemerkbar; er zeigt sich erst, wenn sich Ihre Lage ändert.
Das Wohnungsrecht erlaubt Ihnen, im Haus zu wohnen, während der Nießbrauch Ihnen erlaubt, die Nutzungen zu ziehen. Ziehen Sie in ein Pflegeheim oder zu Ihren Kindern, können Sie das Haus mit einem Nießbrauch vermieten und aus der Miete einen Teil der Heimkosten bestreiten. Mit einem bloßen Wohnungsrecht ist das in aller Regel nicht möglich, sodass das Recht zwar bestehen bleibt, Ihnen jedoch keinen Nutzen mehr bringt, obwohl Sie es mit einem Abschlag auf den Kaufpreis bezahlt haben.
Diese Frage sollten Sie daher vor der Wahl des Modells beantworten. Die Gestaltung des Vertrags im Einzelnen ist Aufgabe des Notars.
| Wohnungsrecht | Nießbrauch | |
|---|---|---|
| Selbst im Haus wohnen | Ja | Ja |
| Vermieten nach dem Umzug ins Pflegeheim | In der Regel nicht | Ja |
| Miete als Beitrag zu den Heimkosten | Nein | Ja |
Der Wert eines lebenslangen Rechts
Der Käufer zieht den Wert Ihres Rechts vom Kaufpreis ab, und dieser Wert ergibt sich aus einer festen Rechnung. Maßgeblich ist der Kapitalwert der lebenslangen Nutzung, also der Jahreswert, multipliziert mit einem Vervielfältiger. Die Vervielfältiger beruhen auf der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes und werden mit einem Zins von 5,5 Prozent ermittelt; das Bundesfinanzministerium veröffentlicht sie in einer Tabelle. Die derzeit gültigen Werte gelten für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 und beruhen auf der Sterbetafel 2022/2024.
Als Jahreswert gilt die Miete, die das Haus einbringen würde, multipliziert mit zwölf.
Ein Beispiel verdeutlicht die Rechnung. Eine 75-jährige Eigentümerin besitzt ein Haus im Wert von 400.000 Euro, und die ortsübliche Miete beträgt 1.200 Euro im Monat. Daraus ergibt sich ein Jahreswert von 14.400 Euro, und der amtliche Vervielfältiger für eine 75-jährige Frau beträgt 9,393. Das Wohnungsrecht hat damit einen Kapitalwert von rund 135.000 Euro, sodass etwa 265.000 Euro Kaufpreis verbleiben.
Mit 80 Jahren läge der Vervielfältiger derselben Frau bei 7,490 und der Abschlag damit bei rund 108.000 Euro. Für einen 75-jährigen Mann beträgt der Vervielfältiger 8,282, was einem Abschlag von rund 119.000 Euro entspricht. Je jünger Sie sind und je länger das Recht statistisch läuft, desto höher fällt der Abschlag aus.
An diesen Zahlen können Sie ein Angebot messen. Ein Käufer wird selten mehr bieten, Sie erkennen daran jedoch, wenn sein Angebot deutlich darunter liegt.
| Alter | Wert des Rechts | Kaufpreis danach |
|---|---|---|
| 65 Jahre | 181.000 | 219.000 |
| 70 Jahre | 160.000 | 240.000 |
| 75 Jahre | 135.000 | 265.000 |
| 80 Jahre | 108.000 | 292.000 |
| 85 Jahre | 79.000 | 321.000 |
Diese Rechnung stelle ich für Ihr Haus mit der ortsüblichen Miete auf, bevor Sie mit einem Anbieter sprechen.
Rückmietverkauf und Kündigungsschutz
Beim Rückmietverkauf erhalten Sie den vollen Kaufpreis, weil kein Recht im Grundbuch eingetragen wird. Aus demselben Grund ist dieses Modell das riskanteste.
Ein Vermieter kann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, das insbesondere dann vorliegt, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Das gilt für Sie ebenso wie für jeden anderen Mieter.
Häufig wird auf eine dreijährige Sperrfrist verwiesen. Diese Frist besteht, ist jedoch an Voraussetzungen geknüpft. Sie greift vor allem dann, wenn an vermieteten Räumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und verkauft wurde, und sie kann in Gemeinden mit knappem Wohnraum bis zu zehn Jahre betragen. Einen allgemeinen Schutz für jeden Rückmietverkauf bietet sie nicht, und ob sie in Ihrem Fall gilt, beurteilt ein Anwalt.
Möchten Sie sicher wohnen bleiben, ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht der verlässlichere Weg als ein Mietvertrag.
Banken und Sparkassen als Käufer
Viele Eigentümer suchen nach einem Verkauf an die Sparkasse oder die Volksbank. Ein solches Angebot gibt es in dieser Form nicht. Käufer sind private Investoren, spezialisierte Anbieter oder die eigenen Kinder.
Der Verkauf innerhalb der Familie wird leicht übersehen. Er vermeidet den Abschlag eines fremden Investors, lässt sich mit einem Nießbrauch oder einem Wohnungsrecht absichern und nimmt eine Erbfrage vorweg, die ohnehin ansteht. Er setzt allerdings voraus, dass die Familie ihn mitträgt, und muss sorgfältig beurkundet werden.
Ob ein Verkauf innerhalb der Familie für Sie infrage kommt, bespreche ich gern mit Ihnen.
Steuern nach langer Selbstnutzung
Haben Sie Ihr Haus lange selbst bewohnt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Eine Spekulationssteuer fällt nur bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung an; ausgenommen sind Häuser, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurden. Auf ein Haus, in dem Sie seit Jahrzehnten leben, trifft das zu.
Anders verhält es sich bei der Leibrente, deren Ertragsanteil zu versteuern ist, und bei einem Teilverkauf mit späterem Verkauf des gesamten Hauses. Diese Fälle berechnet ein Steuerberater, und ich sage Ihnen, wann das erforderlich ist.
Meine Unterstützung in dieser Lage
Zuerst ermittle ich, was das Haus ohne jede Belastung wert ist. Ohne diese Zahl lässt sich kein Angebot beurteilen, da jedes dieser Modelle mit einem Abschlag von genau diesem Wert beginnt. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die Immobilienbewertung auf dieser Website.
Danach berechne ich den Wert des Rechts, das Sie behalten möchten, mit den amtlichen Vervielfältigern und der ortsüblichen Miete für Ihr Haus. Damit liegen Ihnen zwei Zahlen vor, an denen sich jedes Angebot messen lässt.
Anschließend sage ich Ihnen offen, ob sich der Aufwand lohnt. In manchen Fällen bringt der gewöhnliche Verkauf mit einem Umzug in eine kleinere Wohnung am Ende mehr Geld und weniger Bindung als jedes dieser Modelle; wie ein solcher Verkauf abläuft, beschreibe ich auf der Seite zum Hausverkauf in Kassel. In anderen Fällen ist das Wohnenbleiben die richtige Entscheidung, und dann kommt es darauf an, den Vertrag sorgfältig zu gestalten.
Häufige Fragen
Wie funktioniert ein Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht?
Sie verkaufen das Haus, und Ihr Recht wird im Grundbuch eingetragen. Der Kapitalwert dieses Rechts wird aus dem Jahreswert und einem amtlichen Vervielfältiger berechnet und vom Kaufpreis abgezogen. Der Käufer wird Eigentümer, kann jedoch nicht über die Wohnung verfügen, solange Ihr Recht besteht.
Ist es möglich, ein Haus zu verkaufen und weiter zur Miete zu wohnen?
Das ist möglich. Sie erhalten dann den vollen Kaufpreis und zahlen Miete. Damit geben Sie jedoch die Sicherheit eines eingetragenen Rechts auf, da Ihnen als Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann.
Wie lange darf ich wohnen bleiben, wenn ich verkaufe?
Mit einem eingetragenen Wohnungsrecht oder Nießbrauch dürfen Sie auf Lebenszeit bleiben, mit einem Mietvertrag so lange, wie kein Kündigungsgrund vorliegt. Die häufig genannte dreijährige Sperrfrist gilt nicht in jedem Fall.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnungsrecht erlaubt Ihnen, selbst im Haus zu wohnen. Der Nießbrauch erlaubt Ihnen zusätzlich, die Nutzungen zu ziehen und das Haus beispielsweise zu vermieten. Bei einem Umzug in ein Pflegeheim ist das der entscheidende Unterschied.
Kauft eine Bank mein Haus und lässt mich darin wohnen?
Ein Bankangebot dieser Art gibt es nicht. Käufer sind private Investoren, spezialisierte Anbieter oder Angehörige.
Wie viel weniger bekomme ich?
Der Abschlag hängt von Ihrem Alter und von der ortsüblichen Miete ab. Bei einer 75-jährigen Eigentümerin und einer Miete von 1.200 Euro im Monat liegt er bei rund 135.000 Euro. Diese Rechnung lässt sich für jedes Haus aufstellen, und ich stelle sie vor jeder Entscheidung auf.
Lohnt sich ein Teilverkauf?
Ein Teilverkauf kann sich lohnen, wenn Sie einen überschaubaren Betrag benötigen und das Haus in der Familie bleiben soll. Entscheidend sind zwei Posten im Vertrag, das monatliche Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil und das Entgelt, das beim späteren Verkauf des gesamten Hauses anfällt. Beide sind im Angebot geregelt und nicht im Gesetz, und beide sollten vor der Unterschrift durchgerechnet werden.
Vor der Unterschrift bei einem Angebot
Bevor Sie ein Angebot unterschreiben, sollten der unbelastete Wert Ihres Hauses und der Wert des Rechts feststehen, das Sie behalten möchten. Mit diesen beiden Zahlen lässt sich beurteilen, ob ein Angebot angemessen ist.
Ich stelle Ihnen diese Rechnung auf, bevor Sie mit einem Anbieter sprechen, und sage Ihnen dabei auch, wenn ein gewöhnlicher Verkauf für Sie günstiger wäre. Möchten Sie zunächst nur Ihre Lage besprechen, ist das ebenso möglich.
Daniel Matzdorf, Friedrich-Ebert-Straße 2, 34329 Nieste. Telefon 0175 172 0920, kontakt@matzdorf-immobilien.de. Mehr über meine Arbeit erfahren Sie auf der Seite über mich.