Haus verkaufen für das Pflegeheim: Was Angehörige klären sollten

Für einen Heimplatz zahlt zuerst die Pflegekasse einen festen Betrag für die Pflege, und den Eigenanteil, der danach bleibt, tragen die Eltern selbst aus Rente und Erspartem. Erst wenn dieses Geld nicht mehr reicht, übernimmt das Sozialamt den fehlenden Betrag als Hilfe zur Pflege.

Bevor es zahlt, prüft das Sozialamt Einkommen und Vermögen. Einzusetzen ist nach dem Gesetz das gesamte verwertbare Vermögen, und dazu gehört grundsätzlich auch das Haus, dessen Wert dann die Heimkosten decken muss. Behalten darf eine alleinstehende Person 10.000 Euro, ein Ehepaar 20.000 Euro. Dieser Schonbetrag gehört, wie das geschützte Haus, zum sogenannten Schonvermögen.

Die Hilfe zur Pflege setzt erst ein, wenn das Sozialamt von dem Bedarf erfährt, und wird nicht für die Vergangenheit gezahlt. Zuständig ist der Träger der Sozialhilfe an dem Ort, an dem Ihre Mutter oder Ihr Vater beim Einzug ins Heim oder zuletzt in den zwei Monaten davor gewohnt hat, auch wenn das Heim in einer anderen Stadt liegt.

Das Sozialamt kann den Einsatz des Hauses nicht verlangen, solange der Ehepartner, der eingetragene Lebenspartner oder ein Partner aus einer eheähnlichen Gemeinschaft weiter darin wohnt. Dasselbe gilt für minderjährige, unverheiratete Kinder. Ein erwachsenes Kind gehört nicht zu diesen Personen.

Geschützt ist das Haus zudem nur, wenn es angemessen ist. Das Sozialamt beurteilt das nach der Zahl der Bewohner, ihrem Wohnbedarf, der Größe von Haus und Grundstück, dem Zuschnitt, der Ausstattung und dem Wert. Eine feste Quadratmeterzahl nennt das Gesetz nicht.

Bleibt der Ehepartner im Haus, muss ihm so viel Geld bleiben, dass er seine eigenen Kosten weiter bestreiten kann; was angemessen ist, prüft das Sozialamt im Einzelfall. Unabhängig davon darf das Sozialamt den Einsatz des Hauses nicht verlangen, soweit er für die Eltern und ihre unterhaltsberechtigten Angehörigen eine Härte bedeuten würde.

Der Eigenanteil im Heim setzt sich aus drei Teilen zusammen: dem Anteil an den Pflegekosten, den Kosten für Unterkunft und Verpflegung und den Investitionskosten des Heims. Die Pflegekasse zahlt für die Pflege in den Pflegegraden 2 bis 5 zwischen 805 und 2.096 Euro im Monat. Auf den Anteil an den Pflegekosten, der danach bleibt, gibt sie einen Zuschlag, der mit der Wohndauer steigt: im ersten Jahr 15 Prozent, im zweiten 30 Prozent, im dritten 50 Prozent und ab dem vierten Jahr 75 Prozent. Für Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten gilt der Zuschlag nicht.

Wie stark der Eigenanteil dadurch mit der Wohndauer sinkt, zeigt die Auswertung der Ersatzkassen für Hessen.

Angenommen, Ihre Mutter ist verwitwet, erhält 1.500 Euro Rente im Monat und hat 40.000 Euro gespart. Bei einem Eigenanteil von 3.431 Euro fehlen im ersten Jahr jeden Monat 1.931 Euro, zusammen 23.172 Euro. Vom Ersparten setzt sie alles ein, was über dem Schonbetrag von 10.000 Euro liegt, also 30.000 Euro, und nach dem ersten Jahr sind davon noch 6.828 Euro übrig.

Ab dem 13. Monat sinkt der Eigenanteil auf 3.096 Euro und die monatliche Lücke auf 1.596 Euro, und das restliche Geld reicht noch gut vier Monate. Nach rund 16 Monaten ist das Ersparte bis auf den Schonbetrag verbraucht. Da niemand mehr im Haus wohnt, muss es dann eingesetzt werden; bis dahin hat die Familie Zeit, die Vollmacht zu klären und über das Haus zu entscheiden. Die Rechnung berücksichtigt nur die Rente und den durchschnittlichen Eigenanteil in Hessen; setzen Sie für Ihre eigene Rechnung die Rente, das Ersparte und den Eigenanteil des Heims ein.

Haben die Eltern das Haus einem Kind geschenkt und können sie später ihren Unterhalt nicht mehr bestreiten, dürfen sie das Geschenk zurückfordern. Das Sozialamt kann diese Rückforderung an Stelle der Eltern übernehmen und das Geschenk vom Kind zurückverlangen, und das betrifft auch ein verschenktes Haus. Das beschenkte Kind kann die Herausgabe abwenden, indem es den Betrag zahlt, der für den Unterhalt nötig ist.

Ausgeschlossen ist die Rückforderung, wenn zwischen der Übertragung des Hauses und dem Zeitpunkt, an dem das Geld nicht mehr reicht, zehn Jahre vergangen sind. Eine Schenkung kurz vor dem Umzug ins Heim schützt das Haus deshalb nicht vor dem Sozialamt. Ob ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch, den sich die Eltern bei der Schenkung vorbehalten haben, am Beginn dieser zehn Jahre etwas ändert, klären Sie mit einem Notar oder einem Fachanwalt.

Manche Eltern haben das Haus schon früher an die Kinder übertragen und sich dabei ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten. Beim Umzug ins Pflegeheim unterscheiden sich die beiden Rechte erheblich. Das Wohnungsrecht erlaubt den Eltern, selbst im Haus zu wohnen; vermieten dürfen sie es nur, wenn der Eigentümer das gestattet.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs besteht das Wohnungsrecht trotz des Umzugs ins Heim fort. Regelt der Vertrag den Umzug ins Heim nicht, muss der Eigentümer nach diesem Urteil die Wohnung in der Regel weder vermieten noch ihre Vermietung erlauben, sodass das Haus leer stehen kann, ohne etwas zu den Heimkosten beizutragen. Mit einem Nießbrauch dürfen die Eltern das Haus dagegen vermieten, und die Miete zählt als Einkommen, das in die Heimkosten fließt.

Solange Ihre Mutter oder Ihr Vater noch selbst entscheiden kann, unterschreibt sie oder er den Kaufvertrag oder erteilt einem Kind eine Vollmacht. Kinder und Ehepartner dürfen das Haus nicht schon deshalb verkaufen, weil sie zur Familie gehören, denn das gesetzliche Vertretungsrecht unter Ehegatten gilt nur für Fragen der Gesundheit.

Die Vollmacht muss den Verkauf des Hauses abdecken, und eine einfache schriftliche Vollmacht genügt dafür nicht, weil das Grundbuchamt sie mindestens in öffentlich beglaubigter Form verlangt. Bei der Beglaubigung bestätigt ein Notar oder die Betreuungsbehörde die Unterschrift, und in Hessen kann auch das Ortsgericht die Unterschrift unter einer Vorsorgevollmacht beglaubigen. Erteilen und beglaubigen lassen können die Eltern die Vollmacht nur, solange sie noch selbst entscheiden können.

Liegt keine solche Vollmacht vor und kann Ihre Mutter oder Ihr Vater die eigenen Angelegenheiten wegen einer Krankheit oder Behinderung nicht mehr regeln, bestellt das Betreuungsgericht einen rechtlichen Betreuer. Der Betreuer braucht für den Verkauf des Hauses die Genehmigung des Betreuungsgerichts, und dasselbe gilt, wenn er das bisher selbst bewohnte Haus vermieten möchte. Schließt er den Kaufvertrag vor der Genehmigung, wird der Vertrag erst wirksam, wenn das Gericht ihn nachträglich genehmigt. Rechnen Sie diesen Schritt in den Zeitplan des Verkaufs ein.

Bevor die Familie entscheidet, ob sie das Haus wegen des Pflegeheims verkauft, sollte sie wissen, was es heute wert ist. Bei einer Immobilienbewertung besichtige ich das Haus und erläutere Ihnen, welcher Preis heute erzielbar ist. In Hessen kann auch das für das Haus zuständige Ortsgericht den Wert amtlich schätzen; welches das ist, erfahren Sie bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung.

Ein zu hoher Angebotspreis führt nach meiner Erfahrung zu sehr wenigen Anfragen und Besichtigungen, und das Haus bleibt lange am Markt. Bei einem Verkauf, den ich begleitet habe, wohnte einer von drei Erben in Frankfurt und erwartete einen Preis, wie er in seiner Region üblich ist. Nach langen Gesprächen einigten sich alle auf einen Angebotspreis, und ich konnte das Haus gut verkaufen.

Wohnen Sie und Ihre Geschwister nicht in Nordhessen, setze ich mich zu Beginn mit Ihnen vor Ort zusammen und bespreche die weiteren Schritte in Ihrem Tempo. Danach erreichen Sie mich per Telefon oder WhatsApp. Sind mehrere Geschwister beteiligt, übernehme ich auf Wunsch die Abstimmung mit allen, auch wenn sie über Anwälte läuft, und den kompletten Verkauf des Hauses.