Immobilienbewertung Kassel und Nordhessen
Eine belastbare Immobilienbewertung in Kassel ist mehr als das Zusammentragen von Eckdaten in einem Online-Portal. Ob es um den Verkauf des Eigenheims geht, um die Auseinandersetzung in einer Erbengemeinschaft oder um steuerliche Fragen: Der ermittelte Wert bildet die Grundlage jeder weiteren Entscheidung.
Ich bin Daniel Matzdorf, selbstständiger Immobilienmakler mit Sitz in Nieste, und begleite Eigentümer in Kassel, in Nordhessen und im südlichen Niedersachsen bei diesem Schritt. Ein zu niedrig angesetzter Preis verschenkt Vermögen. Ein unrealistisch hoher Preis schreckt solvente Interessenten ab, die Immobilie verweilt monatelang auf den Portalen und verliert am Markt an Aufmerksamkeit.
Bitte Objektart und Lage wählen.
Bitte Baujahr und Wohnfläche eintragen.
Bitte alle drei auswählen.
Wohin darf ich Ihnen die Antwort schicken?
Die Nummer ist freiwillig. Die Spanne geht Ihnen per E-Mail zu. Wenn Sie mögen, rufe ich danach an.
Bitte Name, E-Mail-Adresse und Einwilligung ausfüllen.
- Objektart und Lage
- Baujahr und Flächen
- Zustand und Ausstattung
Ihre Angaben sind bei mir.
Die Spanne ist unterwegs zu Ihnen. Ich sehe mir Ihre Angaben noch selbst an und melde mich, wenn mir etwas auffällt. Sie erreichen mich auch direkt unter 0175 172 0920.
Kurz beantwortet
Was kostet eine Immobilienbewertung in Kassel?
Eine Immobilienbewertung kostet Sie bei mir zunächst nichts. Die Ersteinschätzung über den Rechner auf dieser Seite ist kostenlos, das erste Gespräch ebenso, und beides verpflichtet Sie zu nichts. Erteilen Sie mir anschließend den Verkaufsauftrag, ist die ausführliche Wertermittlung vor Ort im Leistungspaket enthalten. Benötigen Sie eine Bewertung ohne Verkaufsabsicht, etwa für eine private Auseinandersetzung, vereinbaren wir dafür vorab ein festes Honorar.
Wie funktioniert die Immobilienbewertung in Kassel?
Die Immobilienbewertung erfolgt in drei Schritten. Sie geben Objektart und Lage an, anschließend Baujahr und Flächen, zuletzt Zustand und Ausstattung. Daraus ergibt sich eine erste Spanne, die Ihnen unmittelbar nach dem Absenden per E-Mail zugeht. Für eine belastbare Zahl folgt ein Termin vor Ort, bei dem ich den Erhaltungszustand aufnehme und den Wert nach den anerkannten Verfahren berechne.
Lohnt sich eine Immobilienbewertung vor dem Verkauf?
Eine Immobilienbewertung lohnt sich immer dann, wenn eine Entscheidung ansteht. Liegt der Angebotspreis zu hoch, bleiben Anfragen und Besichtigungen aus, und der Preis wird nach Monaten dennoch gesenkt, dann allerdings bei einem Objekt, das der Markt bereits kennt. Kennen Sie den realistischen Rahmen von Beginn an, verkaufen Sie in aller Regel schneller und näher am tatsächlichen Wert.
Welche Vorteile bietet eine Bewertung durch einen Immobilienmakler vor Ort?
Der Vorteil liegt in der Ortskenntnis und in der Nachvollziehbarkeit jeder Zahl. Ich kenne die Unterschiede zwischen den Stadtteilen und den Gemeinden im Umland. Als Ortsgerichtsvorsteher der Gemeinde Nieste bringe ich zusätzlich die Systematik der amtlichen Schätzung in meine Arbeit ein.
Worauf muss ich bei einer Immobilienbewertung achten?
Achten Sie darauf, auf welchen Daten eine Zahl beruht und wie verbindlich sie ist. Eine Spanne aus einem Rechner beruht auf wenigen Angaben und bildet weder Zuschnitt noch Bausubstanz ab. Achten Sie außerdem darauf, wer die Bewertung erstellt: Ein behördlich anerkanntes Wertgutachten für eine Immobilie darf nur ein bestellter oder zertifizierter Sachverständiger ausstellen.
Wann Eigentümer ihr Haus schätzen lassen
Wenn Eigentümer ihr Haus schätzen lassen oder ihre Immobilie schätzen lassen möchten, liegt dem meist ein konkreter Anlass zugrunde. Zwischen dem Ziel eines zügigen Verkaufs und den Anforderungen einer Behörde unterscheide ich dabei sorgfältig.
1
Verkauf: den Verkehrswert ermitteln
Für einen Verkauf benötigen Sie den am Markt tatsächlich erzielbaren Preis. Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Objekts ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).
Soll ich Ihren Immobilienwert ermitteln, betrachte ich das Objekt entsprechend nüchtern: Wie attraktiv ist die Lage, welcher Sanierungsbedarf besteht, und was sind Kaufinteressenten und deren finanzierende Banken derzeit bereit zu zahlen? Diese Hausbewertung gibt Ihnen die Sicherheit, die Sie in der Verhandlung brauchen.
2
Trennung und Vermögensaufteilung
Bei einer Trennung steht häufig die Frage im Raum, ob ein Partner die Immobilie übernimmt und den Anderen auszahlt. Damit daraus keine jahrelange Auseinandersetzung wird, braucht es eine neutrale und nachvollziehbare Zahl. Ich bestimme den Wert sachlich, damit beide Seiten auf derselben Grundlage entscheiden.
3
Erbschaft und Finanzamt
Bei einer Erbschaft oder einer Schenkung setzt das Finanzamt die Steuer fest. Die Finanzbehörden nehmen eine geerbte Immobilie in aller Regel nicht persönlich in Augenschein, sondern rechnen mit typisierenden Verfahren nach dem Bewertungsgesetz. Individuelle Baumängel, ein feuchter Keller, eine veraltete Dacheindeckung oder ein Sanierungsstau fließen dabei nicht ein, ebenso wenig die Nachteile einer Mikrolage wie Lärm oder Hanglage.
Häufig liegt der behördlich festgesetzte Wert deshalb über dem realen Marktwert, und die Steuerlast fällt entsprechend höher aus. Diesen Wert müssen Sie nicht widerspruchslos hinnehmen: Über die Öffnungsklausel des § 198 BewG räumt der Gesetzgeber Ihnen das Recht ein, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Welcher Anlass bei Ihnen vorliegt und welche Bewertung Sie dafür benötigen, kläre ich mit Ihnen im ersten Gespräch.
Die amtliche Schätzung des Ortsgerichts
Neben meiner Tätigkeit als Makler bin ich Ortsgerichtsvorsteher der Gemeinde Nieste. Das Ortsgericht ist ein Ehrenamt und ein Hilfsorgan der Justiz. Seine Mitglieder werden vom Amtsgericht vereidigt, sie kennen die Straßen und die Preise vor Ort, und sie nehmen amtliche Schätzungen von Grundstücken und Gebäuden innerhalb ihres Bezirks vor.
Immobilienpreise Kassel, Bodenrichtwert und Gutachterausschuss
Um eine Immobilie bewerten zu können, taugen die Angebotspreise aus Immobilienportalen nicht, denn entscheidend sind die tatsächlich beurkundeten Verkaufspreise.
Die Immobilienpreise in Kassel unterscheiden sich je nach Stadtteil erheblich. Im Vorderen Westen und in Teilen von Bad Wilhelmshöhe erzielen gepflegte Altbauten und moderne Stadthäuser die höchsten Preise. In Niederzwehren, Bettenhausen oder Waldau gelten andere Preisstrukturen. Im direkten Umland, etwa in Nieste oder Kaufungen, zählen Ruhe, Familienfreundlichkeit und Grünflächen, was eine eigene Preisdynamik ergibt.
Um den realistischen Quadratmeterpreis in Kassel zu bestimmen, greife ich auf zwei behördliche Quellen zurück:
- Der Immobilienmarktbericht Kassel wertet Daten aus und veröffentlicht durchschnittliche Kaufpreise, Liegenschaftszinssätze sowie Sachwert- und Marktanpassungsfaktoren.
- Der Bodenrichtwert Kassel, abrufbar über das hessische Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Hessen, beziffert den durchschnittlichen Lagewert je Quadratmeter unbebauten Bodens. Er ist maßgeblich, weil ein Gebäude über die Jahrzehnte an Wert verliert, während das Grundstück wertbeständig bleibt.
| Wohnlage | Bodenrichtwert | Typische Spanne |
|---|---|---|
| einfach und mittel | 185 €/m² | 140–260 €/m² |
| gut | 290 €/m² | 205–440 €/m² |
| sehr gut | 440 €/m² | 350–675 €/m² |
| Stadtteil | Bodenrichtwert | Typische Spanne |
|---|---|---|
| Bad Wilhelmshöhe | 490 €/m² | 370–675 €/m² |
| Mitte | 450 €/m² | 290–480 €/m² |
| Vorderer Westen | 450 €/m² | 380–450 €/m² |
| Brasselsberg | 440 €/m² | 260–440 €/m² |
| Harleshausen | 350 €/m² | 230–370 €/m² |
| Südstadt | 320 €/m² | 320–360 €/m² |
| Wehlheiden | 320 €/m² | 280–380 €/m² |
| Nordshausen | 280 €/m² | 210–290 €/m² |
| Unterneustadt | 260 €/m² | 160–330 €/m² |
| Wesertor | 260 €/m² | 195–260 €/m² |
| Niederzwehren | 230 €/m² | 200–250 €/m² |
| Jungfernkopf | 220 €/m² | 200–330 €/m² |
| Wolfsanger-Hasenhecke | 210 €/m² | 170–240 €/m² |
| Fasanenhof | 205 €/m² | 155–230 €/m² |
| Bettenhausen | 190 €/m² | 135–190 €/m² |
| Süsterfeld-Helleböhn | 190 €/m² | 155–350 €/m² |
| Oberzwehren | 185 €/m² | 105–185 €/m² |
| Waldau | 185 €/m² | 135–185 €/m² |
| Forstfeld | 170 €/m² | 145–170 €/m² |
| Philippinenhof-Warteberg | 170 €/m² | einheitliche Zone |
| Nord-Holland | 150 €/m² | 150–260 €/m² |
| Rothenditmold | 150 €/m² | 110–170 €/m² |
| Kirchditmold | uneinheitlich | 230–480 €/m² |
Nach welchen Verfahren ich den Hauswert ermittle
Soll ich den Hauswert ermitteln, wende ich die Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung an und wähle je nach Objektart das geeignete.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren bildet das Marktgeschehen am unmittelbarsten ab und kommt bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und typischen Doppelhaushälften zum Einsatz. Ich vergleiche Ihr Objekt mit tatsächlichen Verkäufen ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage und gleiche Abweichungen wie ein modernisiertes Bad oder eine energetische Sanierung über nachvollziehbare Zu- und Abschläge aus.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren greift bei frei stehenden Ein- und Zweifamilienhäusern und bei baulich individuellen Objekten. Ich ermittle über die Normalherstellungskosten, was ein Neubau heute kosten würde, ziehe die Alterswertminderung ab, addiere den Bodenwert und multipliziere das Zwischenergebnis mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren gilt für vermietete Objekte. Hier zählt die Rendite: Ich berechne den Barwert der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszinssatz, zuzüglich des abgezinsten Bodenwerts.
Welches Verfahren für Ihr Haus das geeignete ist, entscheide ich nach dem Termin vor Ort.
Online, sofort und kostenlos: was ein Rechner leisten kann
Die Ersteinschätzung auf dieser Seite erhalten Sie online, sofort und kostenlos. Sie eignet sich, um sich in wenigen Minuten einen Überblick über das Preisgefüge in Ihrer Lage zu verschaffen. Einen Termin vor Ort ersetzt sie nicht.
- Ein Algorithmus sieht nicht, ob die Immobilie einen unverbaubaren Blick ins Grüne bietet oder an einer Durchgangsstraße liegt.
- Er erkennt keinen feuchten Keller, keine Risse im Außenputz und keine veraltete Elektrik.
- Er erfasst weder den Pflegezustand noch hochwertige Ausstattungsdetails.
Ablauf und Kosten
01
Ersteinschätzung
Sie nutzen den Rechner für einen unverbindlichen Richtwert oder rufen mich für ein erstes Gespräch an. Beides ist kostenfrei.
02
Unterlagen
Ich sichte Bauunterlagen, Grundbuchauszug, Flurkarte und Energieausweis. Fehlen Dokumente, unterstütze ich Sie bei der Beschaffung.
03
Termin vor Ort
Ich begehe die Immobilie, prüfe den Erhaltungszustand, dokumentiere Modernisierungen und halte wertmindernde Faktoren fest.
04
Berechnung
Auf Basis der erhobenen Daten und des aktuellen Immobilienmarktberichts berechne ich den Marktwert nach den anerkannten Verfahren.
05
Besprechung
Ich übergebe Ihnen die Ausarbeitung und erläutere jeden Schritt.
Die Kurzbewertung über den Rechner und die Erstberatung sind kostenlos und unverbindlich. Erteilen Sie mir den Verkaufsauftrag, ist die ausführliche Wertermittlung der Immobilie darin enthalten. Wünschen Sie eine Wertermittlung ohne Verkaufsabsicht, etwa für eine Vermögensübersicht oder eine private Auseinandersetzung, vereinbaren wir vorab ein festes Honorar.
Quellen
- Gutachterausschuss für Immobilienwerte in der Stadt Kassel, Immobilienmarktbericht (jährlich)
- BORIS Hessen, Bodenrichtwertinformationssystem des Landes Hessen
- Ortsgericht der Gemeinde Nieste
- Eigene Marktbeobachtung aus vermittelten Objekten in Kassel und Nordhessen
Stand: September 2026. Diese Seite informiert und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Ihr nächster Schritt
Ob vor einem geplanten Verkauf, nach einer Erbschaft oder für Ihre Planung: Nutzen Sie die kostenlose Ersteinschätzung für eine erste Orientierung, oder rufen Sie mich für ein persönliches Gespräch an.
Beide Wege sind für Sie kostenfrei und unverbindlich. Sie erreichen mich auch direkt unter 0175 172 0920.