Renditeobjekt in Kassel kaufen
Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte der Stadt Kassel wertet die Kaufverträge aus, die in der Stadt geschlossen werden. Für Mehrfamilienhäuser mit 300 bis 699 Quadratmetern Wohnfläche, die 2025 verkauft wurden, nennt er einen Rohertragsfaktor von 16,4: Der Kaufpreis entsprach im Durchschnitt dem 16,4-Fachen der ortsüblichen Jahresnettokaltmiete. Rechnerisch ist das eine Bruttomietrendite von rund 6,1 Prozent. Eigentumswohnungen mit 60 bis 100 Quadratmetern kosteten das 24,7- bis 26,2-Fache der ortsüblichen Jahresmiete, was rechnerisch einer Bruttomietrendite von rund 4 Prozent entspricht.
Von der Miete gehen die Kosten ab, die ein Vermieter nicht auf die Mieter umlegen kann, und auf den Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten. In meinem Rechenbeispiel für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen zu 600.000 Euro werden so aus 6,08 Prozent brutto 4,29 Prozent netto, vor Zinsen und Steuern.
Für die Miete gilt in Kassel heute keine Mietpreisbremse. Maßstab für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist der qualifizierte Mietspiegel 2026, und dabei darf eine Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen.
Von Daniel Matzdorf · Stand: Oktober 2026
Welche Rendite die amtlichen Zahlen für Kassel zeigen
Teilt man 100 durch den Rohertragsfaktor, erhält man die Bruttomietrendite im Modell des Gutachterausschusses: Ein Faktor von 16,4 entspricht rund 6,1 Prozent, ein Faktor von 24,7 rund 4 Prozent. Den Liegenschaftszins verwenden Gutachter, um den Wert eines vermieteten Hauses aus seinen Mieten zu berechnen. Er bezieht sich auf die Miete nach Abzug der laufenden Kosten und auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes und ist deshalb weder die Rendite, die ein Käufer auf sein Kapital erhält, noch ein Kreditzins.
| Objekt und Wohnfläche | Faktor | Liegenschaftszins in % |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus unter 300 m² | 17,0 | 2,8 |
| Mehrfamilienhaus 300 bis 699 m² | 16,4 | 3,0 |
| Mehrfamilienhaus über 700 m² | 16,4 | 3,3 |
| Wohnung 60 bis unter 80 m² | 24,7 | 1,68 |
| Wohnung 80 bis unter 100 m² | 26,2 | 1,44 |
Die Zahlen beruhen auf einem Modell: Als Miete setzt der Gutachterausschuss die ortsübliche Nettokaltmiete nach dem Mietspiegel 2024 an, die Miete aus den Verträgen nur, wenn sie in der Regel nicht mehr als 20 Prozent davon abweicht.
Mehrfamilienhaus oder vermietete Eigentumswohnung
Für jeden Euro Jahresmiete zahlten Käufer in Kassel bei einem Mehrfamilienhaus deutlich weniger als bei einer Eigentumswohnung. Mit einer Wohnung werden Sie dagegen Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Über die Verwaltung und die Erhaltung des Gebäudes beschließen die Eigentümer gemeinsam, und ein Teil des Hausgelds, das Sie als Vorschuss an die Gemeinschaft zahlen, fließt in eine Erhaltungsrücklage, über deren Verwendung Sie nicht allein entscheiden.
Was Mehrfamilienhäuser und Wohnungen in Kassel kosten
Die Portale zeigen, was Verkäufer verlangen; der Gutachterausschuss wertet aus, was Käufer gezahlt haben. Im Jahr 2025 wurden in Kassel 120 Mehrfamilienhäuser für durchschnittlich 700.458 Euro verkauft, nach 868.329 Euro im Vorjahr. Den Rückgang erklärt der Gutachterausschuss damit, dass mehr kleinere Häuser verkauft wurden. Für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen nach dem Rechenbeispiel weiter unten knapp 7 Prozent des Kaufpreises hinzu. Einen Preis je Quadratmeter Wohnfläche nennt der Bericht für Mehrfamilienhäuser nicht. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Durchschnitt 2.530 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ermittelt aus 1.066 Verkäufen, je nach Baujahr zwischen 2.152 und 2.733 Euro. Die Bodenrichtwerte der Kasseler Stadtteile und die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen in Kassel und im Landkreis habe ich im Beitrag zu den Bodenrichtwerten in Kassel zusammengestellt.
Wohn- und Geschäftshäuser
Im Jahr 2025 wurden in Kassel 51 Wohn- und Geschäftshäuser für durchschnittlich 1.692.483 Euro verkauft. Einen Rohertragsfaktor für 2025 nennt der Gutachterausschuss für sie nicht, weil er diese Verkäufe erst später auswertet und als Anlage zum Bericht veröffentlichen will. Zu Gewerbemieten enthält der Bericht keine Aussage; für eine Gewerbeeinheit können Sie ein Mietwertgutachten beim Gutachterausschuss oder bei einem vergleichbar qualifizierten Sachverständigen einholen.
Die Mietrendite eines Angebots nachrechnen
Die Bruttomietrendite eines Angebots ergibt sich aus der Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Für die Nettomietrendite ziehen Sie von der Miete die Bewirtschaftungskosten ab, die der Vermieter selbst trägt: die Verwaltung, die Instandhaltung und das Mietausfallwagnis für Zeiten ohne Mieteinnahmen. Die Grundsteuer ziehen Sie nicht ab, wenn der Mietvertrag ihre Umlage als Betriebskosten auf die Mieter vorsieht. Den Reinertrag, also die Miete nach Abzug dieser Kosten, teilen Sie anschließend durch den Kaufpreis einschließlich der Kaufnebenkosten.
Für die Bewirtschaftungskosten gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung Modellwerte vor, die jedes Jahr an die Preisentwicklung angepasst werden. Ab dem 1. Januar 2026 sind das 367 Euro Verwaltung je Wohnung, 14,40 Euro Instandhaltung je Quadratmeter Wohnfläche, wenn die Mieter die Schönheitsreparaturen tragen, und 2 Prozent der Miete als Mietausfallwagnis.
Das folgende Beispiel beruht auf angenommenen Werten: ein Mehrfamilienhaus der Baualtersklasse bis 1949 mit sechs Wohnungen zu je 70 Quadratmetern in einfacher oder mittlerer Wohnlage, für 600.000 Euro angeboten. Alle Mieten liegen auf der Basismiete des Mietspiegels für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern von 7,24 Euro je Quadratmeter, ohne Zu- und Abschläge. Die Kaufnebenkosten schlüssele ich im nächsten Abschnitt auf.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete, 420 m² × 7,24 Euro × 12 | 36.489,60 Euro |
| Bruttomietrendite bei 600.000 Euro | 6,08 % |
| Verwaltung, 6 × 367 Euro | 2.202,00 Euro |
| Instandhaltung, 420 m² × 14,40 Euro | 6.048,00 Euro |
| Mietausfallwagnis, 2 % | 729,79 Euro |
| Reinertrag | 27.509,81 Euro |
| Kaufpreis mit Kaufnebenkosten | 641.576,65 Euro |
| Nettomietrendite | 4,29 % |
Der Kaufpreis entspricht hier dem 16,44-Fachen der Jahresmiete nach dem Mietspiegel 2026. Der Gutachterausschuss hat mit dem Mietspiegel 2024 gerechnet, dessen Basiswerte die Stadt für 2026 um 4,07 Prozent angehoben hat. Für den Vergleich mit dem Wert von 16,4 rechnen Sie den Faktor eines Angebots deshalb mit den Mieten nach dem Mietspiegel 2024, also mit den Werten von 2026 geteilt durch 1,0407; im Beispiel ergibt das rund 17,1 und damit etwas mehr als 16,4. Liegt der Faktor eines Angebots deutlich darüber, zahlen Sie für jeden Euro Miete mehr als die Käufer des Jahres 2025 im Durchschnitt; fragen Sie dann nach dem Grund, etwa dem Zustand oder der Lage. Der Wert ist ein Durchschnitt aus 21 Verkäufen, deren Faktoren nach dem Bericht typischerweise um rund 4,4 nach oben oder unten davon abweichen. Zinsen für eine Finanzierung und Steuern sind in der Nettomietrendite nicht enthalten. Setzen Sie für ein konkretes Angebot, etwa eines meiner aktuellen Angebote, die tatsächlichen Mieten aus den Mietverträgen, die Wohnfläche, die Zahl der Wohnungen und den verlangten Preis ein. Hinweise zur Finanzierung finden Sie auf der Seite zur Baufinanzierung.
Befindet sich das gesuchte Objekt noch nicht unter meinen Angeboten, hinterlegen Sie Ihr Suchprofil bei mir, und ich melde mich, sobald ein passendes Objekt hinzukommt.
Kaufnebenkosten und Maklerprovision
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen 6 Prozent des Kaufpreises. Die Kosten der Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch trägt nach dem Gesetz der Käufer; ihre Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und dem Kaufpreis.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer, 6 % | 36.000,00 Euro |
| Notar mit Umsatzsteuer | 3.909,15 Euro |
| Grundbuch | 1.667,50 Euro |
| Zusammen | 41.576,65 Euro |
Welche Tätigkeiten der Notar im Einzelfall übernimmt, kann die Summe verändern. Eine Maklerprovision ist nicht enthalten, weil die Beteiligten sie beim Mehrfamilienhaus frei vereinbaren. Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und hat der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlt der Käufer dagegen höchstens so viel Provision wie der Verkäufer.
Welche Miete in Kassel ortsüblich ist
Maßstab für die Miete ist der Mietspiegel der Stadt Kassel 2026, ein qualifizierter Mietspiegel, der vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2027 gilt. Seine Werte gelten vor Gericht als ortsübliche Vergleichsmiete, also als die Miete, die in Kassel für vergleichbare Wohnungen üblicherweise gezahlt wird, bis das Gegenteil bewiesen ist. Die Basismiete hängt von der Wohnfläche, dem Baujahr und der Wohnlage ab, die Sie für jede Adresse im Straßenverzeichnis oder in der Wohnlagenkarte der Stadt finden. Bis zu einer Wohnfläche von rund 80 Quadratmetern sinkt die Basismiete je Quadratmeter mit der Größe der Wohnung, darüber steigt sie wieder leicht an: Bei 70 Quadratmetern liegt sie in der ältesten Baualtersklasse und einfacher oder mittlerer Lage bei 7,24 Euro statt 7,35 Euro bei 60 Quadratmetern.
| Baujahr | einfach und mittel | gut | sehr gut |
|---|---|---|---|
| bis 1949 | 7,35 | 7,75 | 8,23 |
| 1978 bis 1994 | 7,65 | 8,06 | 8,56 |
| 2011 bis 2020 | 10,31 | 10,88 | 11,55 |
Zu- und Abschläge für die Ausstattung und für energetische Maßnahmen verändern die Basismiete. Für Merkmale, die diese Tabellen nicht erfassen, etwa einen besonders guten oder schlechten Erhaltungszustand, darf die Miete die so ermittelte Vergleichsmiete um bis zu 17 Prozent unter- oder überschreiten und gilt dann noch als ortsüblich; eine solche Abweichung muss jedoch begründet werden.
Im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete auf diesem Weg um höchstens 20 Prozent steigen; diese Grenze heißt Kappungsgrenze, und Erhöhungen nach einer Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit. Liegt die Miete einer Wohnung heute bei 6,00 Euro je Quadratmeter, darf sie innerhalb von drei Jahren also höchstens auf 7,20 Euro steigen, auch wenn die Vergleichsmiete bei 7,24 Euro liegt.
Die hessische Mieterschutzverordnung nennt Kassel nicht unter den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, weil das Land den Kasseler Markt nicht mehr so einschätzt. Deshalb gilt hier derzeit keine Mietpreisbremse, die bei einer neuen Vermietung die Miete auf 10 Prozent über der Vergleichsmiete begrenzen würde. Die Verordnung tritt mit Ablauf des 25. November 2026 außer Kraft, und die Landesregierung plant eine Neufassung, die das Kabinett voraussichtlich Mitte November 2026 beschließen soll. Nimmt sie Kassel auf, können hier die Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent gelten; prüfen Sie das vor einer Neuvermietung oder Mieterhöhung.
Steuern: Abschreibung, Sanierung und Verkauf
Abschreiben können Sie nur das Gebäude, nicht den Grund und Boden. Den Kaufpreis teilen Sie dafür nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude auf, wofür das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe bereitstellt. Das Gebäude schreiben Sie jährlich mit 2,5 Prozent seiner Anschaffungskosten ab, wenn es vor 1925 fertiggestellt wurde, mit 2 Prozent bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und mit 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Eine umfangreiche Sanierung kurz nach dem Kauf wirkt steuerlich erst über die Jahre: Übersteigen Instandsetzungen und Modernisierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, zählen sie zu den Herstellungskosten und werden mit dem Gebäude abgeschrieben; Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, werden dabei nicht mitgerechnet. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Lagen in Kassel: was die amtlichen Tabellen zeigen
Eine Rendite je Stadtteil veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht. Für die Adresse eines Angebots schlagen Sie deshalb zwei amtliche Werte nach. Die Wohnlage im Mietspiegel bestimmt die ortsübliche Miete mit; einfache und mittlere Lage werden dabei gleich bewertet. Der Bodenrichtwert zeigt, was der Boden in der Zone wert ist, und mit ihm steigen die Preise: Für eine Eigentumswohnung aus den Siebzigerjahren setzt der Gutachterausschuss bei einem Bodenrichtwert von 100 bis 199 Euro einen Wert von 1.936 Euro je Quadratmeter Wohnfläche an, bei 400 bis 499 Euro einen Wert von 2.728 Euro.
Risiken eines vermieteten Hauses
Beim Zensus 2022 lag die Leerstandsquote in Kassel bei 4,1 Prozent, nach 3,3 Prozent im Jahr 2011. Als neuer Eigentümer treten Sie in alle bestehenden Mietverträge ein, denn Kauf bricht nicht Miete. Kündigen können Sie nur mit einem berechtigten Interesse, etwa wenn Sie eine Wohnung für sich oder Ihre Familienangehörigen benötigen. Wurde eine vermietete Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters zur Eigentumswohnung und dann verkauft, kann der Käufer wegen Eigenbedarfs erst drei Jahre nach dem Verkauf kündigen, bei Verkäufen vom 1. September 2019 bis zum 25. November 2020 in Kassel erst nach acht Jahren.
Zudem hängen einige Kosten vom energetischen Zustand des Gebäudes ab. An den CO2-Kosten der Heizung beteiligt sich der Vermieter mit 0 bis 95 Prozent, und zwar umso stärker, je mehr CO2 das Gebäude ausstößt. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz muss eine oberste Geschossdecke ohne Mindestwärmeschutz gedämmt werden, wahlweise auch das Dach darüber; diese Kosten sollten Sie einplanen. In einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen muss außerdem eine vor Oktober 2009 eingebaute wassergeführte Heizung bis zum 30. September 2027 geprüft und optimiert werden.
Was Sie vor dem Kauf prüfen
- Mietverträge und Mieterliste, jede Miete verglichen mit dem Mietspiegel
- die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre: ob die Vorauszahlungen der Mieter die Kosten decken und ob der Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum abgerechnet hat, denn danach ist eine Nachforderung in der Regel ausgeschlossen
- den Energieausweis, den Ihnen der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen muss, außer bei einem Baudenkmal
- bei sechs und mehr Wohnungen die Auskunft, ob die vorgeschriebene Heizungsprüfung bereits erfolgt ist, und gegebenenfalls ihr Ergebnis
- das Baulastenverzeichnis der Stadt Kassel, denn eine Baulast verpflichtet den Eigentümer gegenüber der Bauaufsicht, etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, und gilt auch für einen Käufer
- den Grundbuchauszug; Einsicht in das Grundbuch erhält jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt
- bei einer Eigentumswohnung den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, die Beschluss-Sammlung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen
Für Eigentümer: ein vermietetes Haus verkaufen
Verkaufen Sie ein vermietetes Haus, bleiben die Mieter wohnen, und der Käufer übernimmt die Mietverträge. Ein solches Haus bewerte ich im Ertragswertverfahren auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Mieten, des Liegenschaftszinses und des Bodenwerts; wie ich dabei vorgehe, beschreibe ich bei der Immobilienbewertung. Ein Käufer kann Ihren Preis mit denselben amtlichen Faktoren vergleichen, die ich oben genannt habe. Nach meiner Erfahrung kommen bei einem zu hohen Angebotspreis nur sehr wenige Anfragen und Besichtigungen. Liegen zwischen Ihrem Kauf und dem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Den Verkauf übernehme ich wie jeden anderen Hausverkauf in Kassel, mit den Mietern im Haus.
Was Ihr vermietetes Haus heute am Markt wert ist, ermittle ich im Ertragswertverfahren.
Häufige Fragen zum Renditeobjekt in Kassel
Welche Rendite bringt ein Renditeobjekt in Kassel?
Mehrfamilienhäuser mit 300 bis 699 Quadratmetern Wohnfläche wurden 2025 in Kassel zum 16,4-Fachen der ortsüblichen Jahresmiete verkauft, was rechnerisch einer Bruttomietrendite von rund 6,1 Prozent entspricht. Nach Bewirtschaftungskosten und Kaufnebenkosten bleiben im Rechenbeispiel 4,29 Prozent, vor Zinsen und Steuern.
Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus: Was eignet sich als Kapitalanlage in Kassel?
Eine Eigentumswohnung mit 60 bis 100 Quadratmetern kostete 2025 das 24,7- bis 26,2-Fache der ortsüblichen Jahresmiete, ein Mehrfamilienhaus das 16,4- bis 17,0-Fache. Mit einer Wohnung werden Sie zugleich Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Mit welchem Budget muss ich für ein Mehrfamilienhaus in Kassel rechnen?
Ein Mehrfamilienhaus kostete in Kassel 2025 im Durchschnitt 700.458 Euro. Hinzu kommen 6 Prozent Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für Notar und Grundbuch; im Rechenbeispiel mit 600.000 Euro Kaufpreis sind das zusammen 41.576,65 Euro.
Gibt es in Kassel eine Mietpreisbremse?
Derzeit gilt in Kassel keine Mietpreisbremse, weil die hessische Mieterschutzverordnung Kassel nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt; bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. Die Verordnung läuft am 25. November 2026 aus, und ob eine Neufassung Kassel aufnimmt, sollten Sie danach prüfen.
Dieser Beitrag informiert und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; Ihren eigenen Fall klären Sie mit Ihrem Steuerberater und Ihrem Notar.
Beratung beim Kauf eines Renditeobjekts
Ob ein Renditeobjekt zu Ihren Zahlen passt, zeigt sich erst an den tatsächlichen Mieten und dem verlangten Preis. Kommt eines meiner Angebote für Sie infrage, spreche ich zunächst am Telefon mit Ihnen und vereinbare anschließend einen Termin zur Besichtigung.
Sie erreichen mich von Montag bis Samstag auch direkt unter 0175 172 0920.