Immobilienmakler für Hessisch Lichtenau: Hauswerte und Regeln der Stadt

Das Modell unten gilt für freistehende Häuser, die nach 1950 gebaut wurden und 80 bis 250 Quadratmeter Wohnfläche auf 250 bis 1.500 Quadratmetern Grundstück haben. Rund drei von zehn Gebäuden mit Wohnraum in Hessisch Lichtenau sind nach dem Zensus 2022 älter, darunter die Fachwerkhäuser der Altstadt, und ihren Wert zeigt nur eine Bewertung des einzelnen Hauses.

Die Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse des Landes Hessen 2026 sind Eurobeträge je Quadratmeter Wohnfläche für ein durchschnittlich ausgestattetes Haus einschließlich Boden und Garage. Hessisch Lichtenau gehört darin mit allen Stadtteilen zum Marktbereich 2, in dessen Tabellen Wohnfläche und Bodenrichtwert den Faktor bestimmen und Grundstücksgröße und Baujahr den Korrekturwert.

Meine Modellrechnung nimmt das Durchschnittshaus des Berichts mit 148 Quadratmetern Wohnfläche auf 867 Quadratmetern Grundstück und ein angenommenes Baujahr von 1975 bis 1984; die Wohnfläche runde ich auf die Faktorzeile 150, das Grundstück auf die Korrekturzeile 900 Quadratmeter. In einer Wohnzone der Kernstadt mit 75 Euro Bodenrichtwert ergeben 1.743 Euro Faktor und 83 Euro Korrekturwert zusammen 1.826 Euro, multipliziert mit 148 Quadratmetern rund 270.000 Euro. In einer Wohnzone in Velmeden mit 30 Euro ergeben 1.378 und 83 Euro zusammen 1.461 Euro, multipliziert mit 148 rund 216.000 Euro; diese Spalte gilt für jede Zone bis 49 Euro, in den Stadtteilen also fast überall.

Für ein Standardobjekt nennt der Ausschuss eine Genauigkeit von plus oder minus 20 Prozent; einen Verkehrswert ersetzt der Modellwert nicht.

Als Gesamtanlage I steht die Altstadt innerhalb der Wehrmauer unter Schutz, und das hessische Denkmalschutzgesetz behandelt eine solche Anlage als Ganzes als Kulturdenkmal, selbst wenn einzelne Häuser darin keines sind. Ob Ihr Haus dazugehört, zeigt meist das Denkmalverzeichnis DenkXweb; geschützt ist ein Kulturdenkmal auch ohne Eintrag. Für das Umgestalten, Instandsetzen oder Beseitigen eines Kulturdenkmals ist nach dem bis Ende 2026 geltenden Gesetz die Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde beim Werra‑Meißner‑Kreis nötig. Ab 2027 sind Arbeiten in einer Gesamtanlage genehmigungsfrei, soweit sie weder ihr äußeres Erscheinungsbild noch ihre für den Erhalt erforderliche Substanz berühren.

Die Werkssiedlung Fröhlich & Wolff an der Leipziger und der Rexinger Straße ist seit 2016 förmliches Sanierungsgebiet der Stadt. Ein Verkauf dort braucht bereits für den Kaufvertrag die schriftliche Genehmigung der Stadt, außer etwa bei einem Vertrag, mit dem Sie das Haus zu Lebzeiten Ihren gesetzlichen Erben übertragen.

Im Industriegebiet Hirschhagen, einer früheren Sprengstofffabrik, dauert die Sanierung des Grundwassers nach Angaben des Regierungspräsidiums Kassel voraussichtlich noch Jahrzehnte. Ob dort eine Altlast erfasst ist, erfahren Betroffene beim Regierungspräsidium aus der Altflächendatei, in der Regel gegen Gebühr und teils nur mit Einverständnis des Eigentümers.

Für ein statistisch hundertjährliches Hochwasser hat das Regierungspräsidium Kassel an drei Gewässern der Stadt Überschwemmungsgebiete ausgewiesen, jeweils nach Fluren, also Teilbereichen einer Gemarkung; ob Ihr Grundstück darin liegt, zeigt verbindlich das Geoportal Hessen. An der Losse betrifft es in Fürstenhagen die Fluren 1, 2, 3, 4, 6 und 13 und in der Gemarkung Hessisch Lichtenau die Fluren 1 und 23. Am Essebach betrifft es in Retterode die Fluren 3, 6, 7 und 8. An der Wehre sind es die Fluren 2 und 3 in Hollstein, 7 und 9 in Küchen sowie 10 und 11 in Walburg.

Dort verbietet das Wasserhaushaltsgesetz neue bauliche Anlagen und Erweiterungen. Eine Ausnahme genehmigt die Behörde nur im Einzelfall: wenn das Vorhaben die Rückhaltung höchstens unwesentlich beeinträchtigt und verlorenen Rückhalteraum umfang-, funktions- und zeitgleich ausgleicht, Wasserstand, Abfluss und Hochwasserschutz nicht nachteilig berührt und der Bauherr es hochwasserangepasst ausführt, oder wenn Auflagen die Nachteile ausgleichen.

Den Grundbuchauszug gibt das Amtsgericht Eschwege jedem, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Die Bauakte frage ich für Sie beim Werra‑Meißner‑Kreis in Eschwege an, der für Hessisch Lichtenau die Bauaufsicht ist. Dort gibt es gegen Gebühr auch die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, die der Kreis vor allem vor dem Erwerb einer Immobilie empfiehlt.

Für den Verkauf muss ein gültiger Energieausweis vorliegen, den ich Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung zeige; für ein Baudenkmal, nach dem Gesetz ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude oder eine geschützte Gebäudemehrheit, gelten diese Pflichten nicht.

Nach einem Telefonat folgen der Termin bei Ihnen mit der Bewertung, die Vermarktung und meine Begleitung bis zum Notar. Ist der Angebotspreis zu hoch, kaufen Interessenten nach meiner Erfahrung nicht, und weil es nur sehr wenige Anfragen und Besichtigungen gibt, wird das Haus zum Ladenhüter.

Meine Provision schulden Sie erst, wenn ein Kaufvertrag infolge meines Nachweises oder meiner Vermittlung zustande kommt. Den Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung schließe ich in Textform, nicht mündlich. Kauft ein Verbraucher ein solches Objekt, tragen Sie als Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision. Notar- und Grundbuchkosten des Kaufs trägt von Gesetzes wegen der Käufer, soweit der Kaufvertrag sie nicht anders verteilt.

Bei jedem Verkauf trägt das Grundbuchamt den Käufer erst als Eigentümer ein, wenn ihm das Zeugnis der Stadt vorliegt, dass sie kein Vorkaufsrecht hat oder es nicht ausübt; die Stadt berechnet dafür 10 Euro je Grundstück, mindestens 20 Euro je Kaufvertrag. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat sie unter anderem bei einem unbebauten Grundstück im Wohngebiet und einem Grundstück im Überschwemmungsgebiet, bei einer Eigentumswohnung nicht. Ausüben darf sie es nur binnen drei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt, und nicht bei einem Verkauf an Ihren Ehegatten, an Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie oder an Verwandte in der Seitenlinie bis zum dritten Grad.

Steuerfrei ist ein Verkaufsgewinn nach § 23 des Einkommensteuergesetzes, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, vorher, wenn Sie das Haus seit der Anschaffung ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt haben. Bei einem geerbten Haus beginnt die Frist mit der Anschaffung durch den Erblasser; Ihren Einzelfall prüft Ihr Steuerberater.

Die Grundsteuer B ergibt sich aus dem Steuermessbetrag Ihres Grundstücks multipliziert mit dem Hebesatz, den die Stadt für 2026 auf 380 Prozent festgesetzt hat, nach 340 Prozent im Jahr 2025.

Baut die Stadt eine Straße um oder aus, zahlen die Eigentümer der anliegenden Grundstücke zusammen einen einmaligen Straßenbeitrag, bei einer Anliegerstraße 60 Prozent der beitragsfähigen Kosten, bei einer innerörtlichen Durchgangsstraße 40 und bei einer überörtlichen 20 Prozent; den Rest trägt die Stadt. Die Aufhebung der Satzung hat die Stadtverordnetenversammlung am 4. Dezember 2025 abgelehnt (Stand Oktober 2026). Offene Beiträge haften als öffentliche Last am Grundstück und treffen damit auch den Käufer; ob etwas offen ist, sagt die Stadt, und die Regelung gehört in den Kaufvertrag.

Bei 235.000 Euro Kaufpreis ergeben sich als Beispielrechnung 14.100 Euro Grunderwerbsteuer, 6 Prozent wie für jedes Grundstück in Hessen, und 2.140 Euro Notar- und Grundbuchkosten für Beurkundung, Vollzug, Vormerkung und Eigentümereintragung, ohne Umsatzsteuer, Auslagen und Grundschuld. Das Hessengeld der WIBank bezuschusst die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer selbst bewohnten Wohnimmobilie in Hessen, wenn der Käufer zuvor keine Immobilie besessen hat, auch keine geerbte; einen Rechtsanspruch gibt es nicht.

Die Mieterschutzverordnung des Landes, die am 25. November 2026 ausläuft, nennt Hessisch Lichtenau nicht (Stand Oktober 2026); für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt daher die allgemeine Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, Modernisierung und Betriebskosten ausgenommen.

Kaufen Sie ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, in dem die Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst wohnten, und sind Sie seitdem der erste neue Eigentümer, müssen Sie nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz binnen zwei Jahren ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen und eine oberste Geschossdecke ohne Mindestwärmeschutz dämmen. Für die Decke entfällt das, wenn das Dach darüber entsprechend gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt, und wohnen Sie selbst darin, gilt die Pflicht für die Decke nur, soweit die Einsparungen den Aufwand in angemessener Frist erwirtschaften.

Was ich zurzeit verkaufe, steht bei den aktuellen Angeboten, und einen Partner für die Finanzierung nennt die Seite Baufinanzierung.