Haus verkaufen mit oder ohne Makler: was Eigentümer allein übernehmen

Steckt in einem Haus viel Arbeit und Geld, schwingt nach meiner Erfahrung ein hoher emotionaler Wert mit, und die Preisvorstellung liegt dann oft über dem, was der aktuelle Markt mit seinen Finanzierungsbedingungen hergibt. Bei einem solchen Angebotspreis kaufen Interessenten nicht, und es kommen nur sehr wenige Anfragen und Besichtigungen zustande; spätestens beim Termin vor Ort fällt den Interessenten auf, dass sie das Objekt nicht finanzieren können. Bleibt das Haus lange im Angebot, wird es zum Ladenhüter, weshalb ich mit den Eigentümern einen Angebotspreis festlege, der realistische und zügige Verkaufschancen bietet.

Die Verbraucherzentrale beschreibt den Wert einer Immobilie als den Preis, der am Markt maximal für sie zu erzielen ist. Auch einen nach den gesetzlichen Verfahren ermittelten Wert nennt sie einen theoretischen Wert, der aber einen Anhaltspunkt für den Angebotspreis bietet; weil die Lage den Wert wesentlich beeinflusst, hält sie eine Bewertung jedes einzelnen Hauses für nötig.

Bei manchen Online‑Rechnern hinterlassen Sie für den Wert Ihre Kontaktdaten, worauf die Verbraucherzentrale hinweist. Das gilt auch für meinen Rechner: Sie geben Ihren Namen und Ihre E‑Mail‑Adresse an und erhalten die erste Preisspanne per E‑Mail; danach sehe ich mir Ihre Angaben selbst an und melde mich, wenn mir etwas auffällt.

1. Die Eintragungen im Grundbuch prüfen und einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt anfordern.
2. Die Flurkarte beim Amt für Bodenmanagement und gegebenenfalls einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis anfordern.
3. Den Wert ermitteln und den Angebotspreis festlegen.
4. Einen gültigen Energieausweis bereitstellen.
5. Das Inserat mit den Pflichtangaben aus dem Energieausweis aufgeben.
6. Die Besichtigungen durchführen und den Energieausweis dabei vorlegen.
7. Den Preis und die Bedingungen mit dem Käufer verhandeln.
8. Den Kaufvertrag mit dem Notar abstimmen, beurkunden lassen und dem Käufer danach unverzüglich den Energieausweis übergeben.
9. Nach der Zahlung des Kaufpreises das Haus übergeben.

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers, die auch für den Käufer gilt; in Hessen steht sie nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht. Die Gemeinde hat unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht, und ein übergangenes Vorkaufsrecht kann den Verkauf an einen Dritten unwirksam machen. Nach der Beurkundung teilen Sie selbst oder der Notar der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mit. Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht danach nur binnen drei Monaten ausüben, und das Grundbuchamt trägt den Käufer erst als Eigentümer ein, wenn ihm nachgewiesen ist, dass sie das Vorkaufsrecht nicht hat oder nicht ausübt.

Den Energieausweis regelt seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz, wie das frühere Gebäudeenergiegesetz seither heißt. Ausgenommen von der Pflicht, beim Verkauf einen Ausweis ausstellen zu lassen, vorzulegen und zu übergeben, sind Baudenkmäler und kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Liegt für das Haus kein gültiger Ausweis vor, lassen Sie vor dem Verkauf einen ausstellen; ein Ausweis gilt zehn Jahre. Geben Sie das Inserat in kommerziellen Medien auf und liegt der Ausweis zu diesem Zeitpunkt vor, muss die Anzeige unter anderem die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch und den wesentlichen Energieträger der Heizung nennen. Bei einer vorsätzlichen oder leichtfertigen Verletzung der Pflichten zur Vorlage, zur Übergabe und zu den Pflichtangaben im Inserat droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

Die Kosten der Löschung eingetragener Grundschulden tragen in der Regel Sie als Verkäufer; die Kosten der Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch trägt nach dem Gesetz der Käufer, wobei gegenüber Notar und Grundbuchamt beide Seiten haften. Welche Unterlagen ein Verkauf im Einzelnen erfordert und welche Kosten auf Sie zukommen, erläutere ich auf meiner Seite zum Hausverkauf in Kassel.

Als Verkäufer schulden Sie dem Käufer ein Haus frei von Sach- und Rechtsmängeln. In der Praxis schließen die Kaufverträge die Gewährleistung für Mängel üblicherweise aus. Auf diesen Ausschluss können Sie sich jedoch nicht berufen, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit des Hauses übernommen haben, und für einen arglistig verschwiegenen Mangel haften Sie auch noch Jahre nach dem Verkauf.

Einen Mangel, den Sie kennen, müssen Sie dem Käufer ungefragt mitteilen, wenn Sie damit rechnen müssen, dass er den Vertrag sonst nicht oder nur zu anderen Bedingungen abschließen würde. Die Bundesnotarkammer nennt als Beispiele aus der Rechtsprechung eine fehlende Baugenehmigung für einen Anbau, Asbest und wesentliche Arbeiten am Gebäude, die Laien ohne Fachleute ausgeführt haben. Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind, müssen Sie nicht eigens erwähnen. Steht ein Mangel dagegen nur in Unterlagen, die Sie dem Käufer übergeben, gilt er nach dem Bundesgerichtshof nicht ohne Weiteres als offengelegt; nennen Sie ihn deshalb auch dann ausdrücklich.

Die Bundesnotarkammer rät, besprochene Mängel dem Notar mitzuteilen und im Kaufvertrag festhalten zu lassen. Sind Sie sich bei einer Angabe nicht sicher, räumen Sie das nach dem Rat der Hamburgischen Notarkammer lieber offen ein.

Den Kaufpreis zahlt der Käufer erst, wenn der Notar ihm die Fälligkeit mitteilt, und das Eigentum geht erst nach der Zahlung auf ihn über. Wie die Zahlung gesichert wird und wann Sie vom Vertrag zurücktreten können, regeln Sie mit dem Notar im Kaufvertrag.

Auch mit einem Makler bleiben Aufgaben bei Ihnen: Rechtsberatung zu den Inhalten des Kaufvertrags leistet ein Makler nicht, und den Schutz durch Ihre Wohngebäudeversicherung bis zur Übergabe klären Sie nach der Verbraucherzentrale ebenfalls selbst, da weder Notare noch Makler dazu gesondert beraten müssen.

Die Provision steht dem Makler nur zu, wenn der Kaufvertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt; Aufwendungen ersetzen Sie nur, wenn Sie das vereinbart haben. Die Höhe der Provision legt kein Gesetz fest; Sie vereinbaren sie mit dem Makler. Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf der Maklervertrag der Textform, eine E‑Mail genügt also, eine mündliche Absprache nicht. Kauft ein Verbraucher die Wohnung oder das Einfamilienhaus, gelten für die Provision zwei Regeln. Beauftragen nur Sie den Makler, können Sie höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer übertragen und zahlen selbst mindestens denselben Betrag; haben Sie und der Käufer ihn beauftragt, zahlen beide denselben Betrag. Für Mehrfamilienhäuser und Baugrundstücke gelten diese Teilungsregeln nicht zwingend. Die Höhe meiner Provision bespreche ich mit Ihnen, bevor Sie mir den Auftrag erteilen, und fällig ist sie erst mit dem beurkundeten Kaufvertrag.

Mit einem Alleinauftrag verpflichten Sie sich, keinen weiteren Makler zu beauftragen; eine Bindung von sechs Monaten hält der Bundesgerichtshof regelmäßig für angemessen, ein zeitlich unbegrenzter Alleinauftrag ist unwirksam. Ob Sie in dieser Zeit selbst an einen eigenen Käufer verkaufen dürfen, richtet sich nach Ihrem Vertrag; lesen Sie diese Klausel vor der Unterschrift.

Verkaufen Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Ausgenommen ist ein Haus, das Sie in der ganzen Zeit ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben; bei einem geerbten Haus zählt der Kauf durch den Erblasser. Ob die Regel auf Sie zutrifft, prüft Ihr Steuerberater.

Pflichten nach dem Geldwäschegesetz haben unter anderem Notare, die an einem Immobilienverkauf mitwirken, und Immobilienmakler; private Verkäufer zählt das Gesetz nicht zu den Verpflichteten.

Eine Wohnung ohne Makler verkaufen

Für eine Wohnung gelten die Regeln zur Provision ebenso. Hat sich die Eigentümergemeinschaft ein Zustimmungsrecht für den Verkauf gesichert, holen Sie zusätzlich ihre Zustimmung ein, und den Energieausweis muss Ihnen die Gemeinschaft nach der Verbraucherzentrale rechtzeitig und auf ihre Kosten bereitstellen.