Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer: der Nachweis eines niedrigeren Werts

• für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro,
• für Kinder 400.000 Euro,
• für Enkel 200.000 Euro, für Enkel eines bereits verstorbenen Kindes 400.000 Euro,
• für Geschwister, Nichten und Neffen 20.000 Euro.

Für die Bestattung, die Grabpflege und die Abwicklung des Nachlasses zieht das Finanzamt außerdem insgesamt 15.000 Euro ab, ohne dass Sie die Kosten belegen müssen.

Übersteigt der Wert Ihres gesamten Erbes nach Abzug der Pauschale Ihren Freibetrag nicht, fällt keine Erbschaftsteuer an, und ein Nachweis ändert daran nichts, selbst wenn der Wert des Finanzamts zu hoch ist. Übersteigt er den Freibetrag, stellen Sie die mögliche Steuerersparnis den Kosten des Nachweises gegenüber. Rechnen Sie das früh durch: Gegen den Bescheid, mit dem das Finanzamt den Wert festlegt, bleibt Ihnen ein Monat für den Einspruch, und den Nachweis müssen Sie erst beschaffen.

Rechenbeispiel: ein Einfamilienhaus im Landkreis Kassel

Angenommen, eine Tochter erbt von ihrer Mutter ein Einfamilienhaus im Landkreis Kassel und sonst kein Vermögen. Das Finanzamt stellt für das Haus 520.000 Euro fest. Ein Gutachten, das den tatsächlichen Zustand des Hauses berücksichtigt, kommt auf 430.000 Euro.

Die Steuersätze im Beispiel gelten in Steuerklasse I, zu der unter anderem Ehe- und Lebenspartner, Kinder und Enkel gehören: 7 Prozent bei einem steuerpflichtigen Erwerb bis 75.000 Euro und 11 Prozent bis 300.000 Euro; für Geschwister, Nichten und Neffen betragen sie in diesen Stufen 15 und 20 Prozent.

Die Gebühr des Ortsgerichts richtet sich nach der hessischen Gebührenordnung, die des Gutachterausschusses nach der hessischen Gebührentabelle. Senkt ein Schaden den Wert, berechnet der Gutachterausschuss seine Gebühr aus dem Wert ohne den Schaden zuzüglich der Wertminderung, sodass sie höher ausfallen kann; für die Schätzung des Ortsgerichts verlangt die Dienstanweisung in diesem Fall ein gesondertes Gutachten über den Schaden. Für einen privaten Sachverständigen gibt es keine Gebührenordnung; sein Honorar vereinbaren Sie frei mit ihm, und die Zahl der Stiftung Warentest ist eine Schätzung, kein Tarif.

Vermietete Wohnungen und das Familienheim

Wohnungen und Häuser, die zu Wohnzwecken vermietet sind, setzt das Finanzamt nur mit 90 Prozent ihres Werts an. Das gilt nicht, soweit Sie sie aufgrund einer Verfügung des Verstorbenen, etwa seines Testaments, an einen Dritten übertragen müssen oder bei der Teilung des Nachlasses an einen Miterben übertragen.

Die Wohnung, in der der Verstorbene bis zuletzt selbst gewohnt hat oder aus zwingenden Gründen nicht mehr wohnen konnte, kann als Familienheim steuerfrei bleiben, wenn Sie als Ehe- oder Lebenspartner oder als Kind unverzüglich selbst einziehen, als Kind jedoch nur für den Teil der Wohnfläche bis 200 Quadratmeter. Die Befreiung gilt nicht, soweit Sie die Wohnung aufgrund einer Verfügung des Verstorbenen an einen Dritten übertragen müssen oder bei der Teilung des Nachlasses an einen Miterben übertragen, und sie entfällt rückwirkend, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren ohne zwingenden Grund ausziehen; ob alle Bedingungen auf Sie zutreffen, prüft Ihr Steuerberater.

Den Wert, den das Finanzamt für Ihre Immobilie festlegt, nennt das Gesetz Grundbesitzwert. Das Finanzamt am Ort der Immobilie ermittelt ihn nur, wenn die Erbschaftsteuer davon abhängt; daher heißt das Verfahren Bedarfsbewertung. Zwei Schreiben können Sie dabei erreichen: die Aufforderung, eine Feststellungserklärung abzugeben, und später der Feststellungsbescheid mit dem festgestellten Wert.

Maßstab ist der gemeine Wert am Bewertungsstichtag, also der Preis, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zählen nicht. Den Verkehrswert, den ein Gutachterausschuss ermittelt, bestimmt das Baugesetzbuch mit nahezu denselben Worten.

Welches Verfahren das Finanzamt anwendet, hängt von der Art der Immobilie ab:

• Vergleichswertverfahren: für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, nach Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder Vergleichsfaktoren.
• Ertragswertverfahren: für Mietwohngrundstücke wie ein Mehrfamilienhaus und für Geschäftsgrundstücke mit üblicher Miete, aus der Miete.
• Sachwertverfahren: wenn kein Vergleichswert vorliegt, sowie für die übrigen bebauten Grundstücke, aus dem Bodenwert und dem Sachwert des Gebäudes.

• regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses,
• regelmäßig ein Gutachten eines Sachverständigen, den eine staatliche, staatlich anerkannte oder akkreditierte Stelle für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert hat, etwa eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• ein Kaufpreis für die Immobilie aus dem Jahr vor oder nach dem Bewertungsstichtag.

Ein Kaufpreis zählt, wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist und die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber denen am Bewertungsstichtag unverändert sind. Verkaufen Sie das geerbte Haus also innerhalb eines Jahres nach dem Todestag zu einem niedrigeren Preis, kann der Kaufpreis selbst der Nachweis sein. Eine Wertermittlung für den Verkauf, wie ich sie erstelle, nennt das Gesetz dagegen nicht.

Das Finanzamt würdigt jedes Gutachten selbst. Nach einem Beschluss des Bundesfinanzhofs vom August 2026 ist einem Gutachten, das den Vorschriften für die Wertermittlung entspricht und plausibel ist, regelmäßig zu folgen, soweit das Bewertungsrecht nichts Besonderes vorschreibt.

Ortsgerichte sind in Hessen Hilfsbehörden der Justiz und schätzen auf Antrag eines Beteiligten den Wert von Grundstücken in ihrem Bezirk. Jedes Ortsgericht hat eine Ortsgerichtsvorsteherin oder einen Ortsgerichtsvorsteher und mehrere Schöffinnen oder Schöffen; es schätzt mit drei Mitgliedern, die alle die Schätzungsurkunde unterschreiben. Seit dem 1. Januar 2024 gelten diese Schätzungen nach dem hessischen Ortsgerichtsgesetz als Gutachten von Personen, die von einer staatlichen Stelle als Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt worden sind; das hessische Justizministerium nennt sie in seinem Faltblatt zum Ortsgericht seither „grundsätzlich wieder“ zur Vorlage beim Finanzamt geeignet. Ob diese Regel auch hilft, wenn der Todestag vor 2024 liegt, klärt Ihr Steuerberater.

Zuständig ist das Ortsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Im Bezirk des Amtsgerichts Kassel gibt es 50 Ortsgerichte; die Stadt Kassel allein hat drei. Welches Ortsgericht für Ihre Adresse zuständig ist, erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde- oder Stadtverwaltung oder beim Digitalen Service Point der Justiz unter der kostenlosen Rufnummer 0800 96 32 147.

Für eine Schätzung, die dem Finanzamt als Nachweis dienen soll, sieht die Dienstanweisung für die Ortsgerichte seit 2024 eine eigene Urkunde und eine Liste von Anforderungen vor. Danach enthält die Schätzung unter anderem:

• den Zweck, den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG gegenüber dem Finanzamt,
• den Bewertungsstichtag, in der Regel den Todestag, den Tag der Schätzung und die Veränderungen seit dem Stichtag,
• Datum und Teilnehmer der Besichtigung und die Unterschriften der Ortsgerichtsmitglieder,
• einen aktuellen Grundbuchauszug, das Baujahr, die Modernisierungen, den Zustand mit Fotos der Bauschäden und Mängel und den Bodenrichtwert,
• das gewählte Wertermittlungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung mit seiner Begründung.

Die Gebühr des Ortsgerichts richtet sich nach dem geschätzten Wert: bei einem Wert über 25.000 bis 50.000 Euro beträgt sie 86,50 Euro, darüber kommen je angefangene 10.000 Euro 7,50 Euro hinzu. Dazu kommen die Auslagen der Ortsgerichtsmitglieder, zu denen auch ihr entgangener Arbeitsverdienst gehört.

Liegt das geerbte Haus in Nieste, schätzt es das Ortsgericht Nieste, und ich komme als Ortsgerichtsvorsteher gemeinsam mit zwei Ortsgerichtsschöffen zu Ihnen. Nach meiner Erfahrung besichtigen die beiden Schöffen und ich bei dieser Ortsbegehung das ganze Haus, vom Heizungskeller bis unter das Dach, und nehmen den tatsächlichen Zustand auf, ohne eine Wand anzubohren. Für ein Haus außerhalb von Nieste sage ich Ihnen, welches Ortsgericht zuständig ist und was die Urkunde für das Finanzamt enthalten muss.

• Gutachterausschuss der Stadt Kassel: Er erstellt Gutachten über den Verkehrswert von Grundstücken und Eigentumswohnungen; seine Geschäftsstelle ist im Rathaus 2, Friedrich-Ebert-Straße 160.
• Gutachterausschuss für den Landkreis Kassel: Für die Gemeinden im Landkreis ist der gemeinsame Gutachterausschuss der Landkreise Kassel und Waldeck-Frankenberg zuständig, dessen Geschäftsstelle beim Amt für Bodenmanagement in Korbach liegt.
• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige: Die IHK Kassel-Marburg verweist auf das bundesweite Sachverständigenverzeichnis, in dem Sie nach Fachgebiet und Ort suchen können.

• Anzeige: Innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie von der Erbschaft erfahren haben, zeigen Sie sie dem für die Erbschaftsteuer zuständigen Finanzamt schriftlich an. Ein von einem Gericht oder Notar eröffnetes Testament kann die Anzeige sonst ersetzen, bei einer Immobilie im Erbe jedoch nicht.
• Erklärungen: Die Feststellungserklärung für die Immobilie und die Erbschaftsteuererklärung geben Sie ab, wenn das Finanzamt Sie dazu auffordert. Die Frist bestimmt das Finanzamt, sie beträgt mindestens einen Monat.
• Einspruch: Gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert können Sie innerhalb eines Monats nach seiner Bekanntgabe Einspruch einlegen. Der Einspruch richtet sich gegen diesen Bescheid und nicht erst gegen den Erbschaftsteuerbescheid, denn der festgestellte Wert ist für die Steuer bindend.