Immobilienmakler für Witzenhausen: Kernstadt, Stadtteile und Altstadt

Für ein freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus rechnen Sie mit den Vergleichsfaktoren der hessischen Gutachterausschüsse für 2026 selbst einen ersten Wert aus. Der Vergleichsfaktor ist ein Eurobetrag je Quadratmeter Wohnfläche, den ein Korrekturwert an Grundstücksgröße und Baujahr anpasst. Den Wert erhalten Sie, indem Sie die Summe aus Vergleichsfaktor und Korrekturwert mit der Wohnfläche multiplizieren. Welche Spalte der Tabelle für Witzenhausen (Marktbereich 2) gilt, bestimmt der Bodenrichtwert Ihrer Zone.

Als Modellrechnung nehme ich ein Haus der Baujahre 1975 bis 1984 mit 140 Quadratmetern Wohnfläche auf 800 Quadratmetern Grundstück an. In einer Kernstadtzone mit 75 Euro gilt der Faktor 1.827 Euro je Quadratmeter, und mit dem Korrekturwert von 42 Euro ergeben sich 1.869 Euro je Quadratmeter und damit rund 262.000 Euro. In einer Stadtteilzone mit 38 Euro gilt der Faktor 1.436 Euro, und dasselbe Haus kommt mit dem Korrekturwert auf rund 207.000 Euro.

Der Ausschuss gibt dafür eine Genauigkeit von plus oder minus 20 Prozent an, und eine Verkehrswertermittlung ersetzt der berechnete Wert nicht. Das Modell gilt nur für Häuser ab dem Baujahr 1950 mit 80 bis 250 Quadratmetern Wohnfläche auf 250 bis 1.500 Quadratmetern Grundstück. Gut ein Drittel der Gebäude mit Wohnraum in Witzenhausen ist nach dem Zensus 2022 älter. Für ein solches Fachwerk- oder Dorfhaus gilt das Modell nicht, und ist es freistehend, nennt der Bericht auch keinen Mittelwert, weil er freistehende Häuser nur für die Baujahre 1950 bis 2022 auswertet. Hier führt nur eine Bewertung Ihres Hauses weiter.

Die Altstadt innerhalb der Stadtmauer bildet mit der Stadterweiterung des späten 19. Jahrhunderts die Gesamtanlage I, eine von drei Gesamtanlagen der Kernstadt, und elf Stadtteile haben eigene. Eine Gesamtanlage ist nach dem hessischen Denkmalschutzgesetz selbst ein Kulturdenkmal, ohne dass jedes ihrer Häuser einzeln eines sein muss. Ob Ihr Haus dazugehört, zeigt in der Regel das Denkmalverzeichnis DenkXweb des Landes; geschützt ist ein Kulturdenkmal nach dem Gesetz aber auch ohne Eintrag. Nach dem bis Ende 2026 geltenden Gesetz brauchen Sie unter anderem für das Umgestalten oder Instandsetzen eines Kulturdenkmals eine Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde beim Werra-Meißner-Kreis; ab 2027 sind Arbeiten in einer Gesamtanlage genehmigungsfrei, soweit sie weder das äußere Erscheinungsbild noch die für den Erhalt des Kulturdenkmals erforderliche Substanz berühren.

Für das frühere Sanierungsgebiet in der Altstadt regelt eine Baugestaltungssatzung vom 30. November 1982 die äußere Gestaltung der Gebäude; nach ihrem Wortlaut sind Solarzellen nur zulässig, wenn sie von öffentlichen Verkehrsflächen im Umkreis von 500 Metern nicht einzusehen sind. Ob die Stadt diese Regeln heute so anwendet, sollten Sie vor der Planung bei der Stadt klären. Das förmliche Sanierungsgebiet „Stadtkern“ hat die Stadt 2013 aufgehoben, sodass ein Verkauf dort keine sanierungsrechtliche Genehmigung mehr braucht.

Das Regierungspräsidium Kassel hat auf dem Stadtgebiet zwei Überschwemmungsgebiete festgesetzt, eines an der Werra und eines an der Gelster und dem Laudenbach. Betroffen sind einzelne Fluren, also Teilbereiche einer Gemarkung, an der Werra in Witzenhausen, Blickershausen, Ermschwerd, Gertenbach, Unterrieden, Wendershausen, Werleshausen und Ziegenhagen, an der Gelster in Witzenhausen und Hundelshausen. Ob Ihr Grundstück darin liegt, prüfen Sie im Geoportal Hessen.

Im festgesetzten Gebiet dürfen Sie nach dem Wasserhaushaltsgesetz grundsätzlich keine bauliche Anlage errichten oder erweitern; eine Ausnahme genehmigt die Behörde nur im Einzelfall.

Nach einem ersten Telefonat bewerte ich Ihr Haus, vermarkte es und begleite Sie bis zum Notartermin; ist der Angebotspreis deutlich zu hoch, wird das Haus nach meiner Erfahrung zum Ladenhüter.

Provision schulden Sie mir nur, wenn der Kaufvertrag durch meinen Nachweis eines Käufers oder meine Vermittlung zustande kommt, und den Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus schließe ich in Textform, nicht mündlich. Kauft ein Verbraucher ein solches Objekt, tragen Sie als Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision. Die Kosten der Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch trägt nach dem Gesetz der Käufer, wenn der Kaufvertrag nichts anderes regelt.

Bei unbebauten Wohnbaugrundstücken und bei Grundstücken in den Überschwemmungsgebieten hat die Stadt unter anderem ein gesetzliches Vorkaufsrecht, mit dem sie an Stelle des Käufers in den Kaufvertrag eintreten kann. Bei einer Eigentumswohnung hat sie dieses Recht nicht. Ausüben darf sie es nur binnen drei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags und nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt. Ausgeschlossen ist es beim Verkauf an Ihren Ehegatten oder an eine Person, die mit Ihnen in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist. Bei jedem Kaufvertrag trägt das Grundbuchamt den Käufer erst ein, wenn die Stadt bescheinigt hat, dass sie kein Vorkaufsrecht hat oder es nicht ausübt. Dieses Zeugnis stellt sie auf Antrag eines Beteiligten aus, nach ihrer Verwaltungskostensatzung für mindestens 25 Euro je Kaufvertrag.

Steuerfrei ist der Gewinn nach § 23 des Einkommensteuergesetzes, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie das Haus von der Anschaffung bis zum Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Bei einem geerbten Haus zählt für die zehn Jahre die Anschaffung durch den Erblasser; Ihren Fall beurteilt Ihr Steuerberater, und mehr zum Erbe finden Sie auf meiner Seite über das geerbte Haus.

Die Grunderwerbsteuer beträgt für ein Grundstück in Witzenhausen 6 Prozent, bei 212.000 Euro als Beispielrechnung 12.720 Euro. Für Beurkundung, Vollzug, Vormerkung und die Eintragung als Eigentümer ergeben sich bei diesem Preis nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz als Beispielrechnung 1.940 Euro, ohne Umsatzsteuer, Auslagen und weitere Gebühren. Beim ersten Erwerb einer selbst genutzten Wohnimmobilie in Hessen bezuschusst das Hessengeld der WIBank auf Antrag die Grunderwerbsteuer; einen Rechtsanspruch gibt es nicht.

Eine Mietpreisbremse gilt in Witzenhausen derzeit nicht, denn die hessische Mieterschutzverordnung führt die Stadt nicht auf (Stand Oktober 2026; die Verordnung läuft am 25. November 2026 aus). Hat in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt, muss der erste neue Eigentümer nach diesem Tag binnen zwei Jahren ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen und eine oberste Geschossdecke ohne Mindestwärmeschutz dämmen. Für die Decke gilt die Pflicht als erfüllt, wenn das Dach darüber entsprechend gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt, und bei Selbstnutzung entfällt sie, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lassen.

Häuser, die ich gerade vermarkte, stehen bei den aktuellen Angeboten, und zur Finanzierung eines Kaufs lesen Sie die Seite Baufinanzierung.