Immobilienmakler für Großalmerode: Hauspreise, Bauland und der historische Stadtkern

Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert des Bodens in einer Zone, ermittelt, als wären die Grundstücke unbebaut; Besonderheiten des einzelnen Grundstücks enthält er nicht. Der Gutachterausschuss ermittelt ihn alle zwei Jahre; BORIS Hessen zeigt Ihre Zone kostenfrei nach Adresse oder nach Gemarkung, Flur und Flurstück.

Zum 1. Januar 2026 hat Wohnbauland in der Kernstadt Bodenrichtwerte von 42 bis 95 Euro je Quadratmeter, wobei fünf der sieben Wohnzonen zwischen 42 und 46 Euro liegen.

Ein Vergleichsfaktor ist ein Eurobetrag je Quadratmeter Wohnfläche, der Bodenwert, durchschnittliche Ausstattung und Garage oder Stellplatz einschließt. Für die Kernstadt und alle sechs Stadtteile gelten dieselben Tabellen des Marktbereichs 2 in den „Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse des Landes Hessen 2026“: ein Faktor nach Wohnfläche und Bodenrichtwert, dazu ein Korrekturwert für Grundstücksgröße und Baujahr.

Die Modellrechnung nimmt das mittlere der 2025 verkauften Häuser, für die Tabelle gerundet auf die Zeilen 180 und 800 Quadratmeter; das Baujahr 1975 bis 1984 ist eine Annahme, weil der Bericht für Großalmerode keines nennt. Für Ihr Haus setzen Sie Ihre eigenen Werte ein.

In jeder Zone unter 50 Euro gilt die Spalte bis 49 Euro: 1.243 Euro Faktor und 42 Euro Korrekturwert ergeben zusammen 1.285 Euro je Quadratmeter, für 176 Quadratmeter rund 226.000 Euro. Das gilt in fünf der sieben Kernstadt-Wohnzonen, in allen Dorfgebieten und in allen Stadtteil-Wohnzonen außer einer in Laudenbach. In den Zonen ab 50 Euro ergibt die nächste Spalte 1.547 plus 42 Euro, also 1.589 Euro je Quadratmeter und rund 280.000 Euro.

Die Faktoren beruhen nur auf Verkäufen von Häusern mit Baujahr nach 1950, 80 bis 250 Quadratmetern Wohnfläche und 250 bis 1.500 Quadratmetern Grundstück. Für Standardobjekte nennt der Ausschuss eine Genauigkeit von plus oder minus 20 Prozent gegenüber dem Verkehrswert, also dem Preis, der bei einem gewöhnlichen Verkauf zu erzielen wäre; das Ergebnis ist ein Anhaltspunkt, kein Preis. Für das Drittel der Gebäude mit Wohnraum, das laut Zensus 2022 vor 1950 entstand, gibt es kein solches Modell, dort führt eine Einzelbewertung weiter.

Für den historischen Stadtkern gelten seit 2007 zwei Satzungen. Nach der Erhaltungssatzung brauchen Abbruch, Änderung, Nutzungsänderung und Errichtung baulicher Anlagen eine Genehmigung, auch wenn die Hessische Bauordnung keine verlangt. Die Gestaltungssatzung schreibt außer bei Flachdächern Tonziegel als Dachdeckung vor und lässt Solaranlagen nur zu, wenn sie im Straßenbild nicht in Erscheinung treten. Den Geltungsbereich zeigen die Pläne der Satzungen im Ratsinformationssystem der Stadt.

Die Kernstadt hat drei Gesamtanlagen, „Kasseler Straße“, „Gesamtanlage II“ am Kleinen Berg und „Fünffensterstraße/Wilhelm Speck-Platz“; jeder Stadtteil hat mindestens eine weitere. Eine Gesamtanlage steht als Ganzes unter Denkmalschutz, auch mit Häusern, die einzeln kein Kulturdenkmal wären. Welche Häuser dazugehören, zeigt DenkXweb, die Datenbank des Landesamts für Denkmalpflege Hessen; den Schutz begründet aber nicht erst ein Eintrag in das amtliche Denkmalverzeichnis des Landes. Um ein Kulturdenkmal zu beseitigen, umzugestalten oder instand zu setzen, brauchen Sie die Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde des Werra-Meißner-Kreises; ab 2027 gilt in Gesamtanlagen eine Ausnahme für Arbeiten, die weder das äußere Erscheinungsbild noch die für den Erhalt erforderliche Substanz betreffen.

Das Regierungspräsidium Kassel hat am 21. November 2007 an Gelster und Laudenbach das einzige amtliche Überschwemmungsgebiet in Großalmerode festgestellt, bemessen an einem Hochwasser, mit dem statistisch einmal in hundert Jahren zu rechnen ist; ein noch größeres kann nach der Verordnung auch Flächen außerhalb überfluten. Es erstreckt sich in Uengsterode auf Teile der Fluren 3, 5, 8, 14, 15 und 16, in Trubenhausen der Fluren 2 bis 5 und in Laudenbach der Flur 4; Kernstadt, Epterode, Rommerode und Weißenbach liegen nicht darin.

Im Gebiet untersagt das Wasserhaushaltsgesetz grundsätzlich, bauliche Anlagen neu zu errichten oder zu erweitern. Die Behörde kann im Einzelfall eine Ausnahme genehmigen, wenn das Vorhaben vier Bedingungen erfüllt: Es beeinträchtigt die Hochwasserrückhaltung höchstens unwesentlich und gleicht verlorenen Rückhalteraum gleichwertig aus, es verändert Wasserstand und Abfluss bei Hochwasser nicht nachteilig, es beeinträchtigt den Hochwasserschutz nicht, und der Bauherr führt es hochwasserangepasst aus. Sie kann es auch genehmigen, wenn sich die Nachteile durch Auflagen ausgleichen lassen.

Den Angebotspreis ermittle ich bei meiner Bewertung. Eine amtliche Urkunde über den Wert stellt das Ortsgericht auf Antrag eines Beteiligten aus, und für die Kernstadt und alle sechs Stadtteile gibt es nur das Ortsgericht Großalmerode, zugeordnet dem Amtsgericht Eschwege. Nach dem Ortsgerichtsgesetz gilt seine Schätzung als Gutachten von Personen, die von einer staatlichen Stelle als Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt worden sind. Seine Urkunde soll Größe und Bodenwert, Bauart und Wert der Gebäude und den Gesamtwert nennen. Die Gebührenordnung der Ortsgerichte ergibt etwa für einen Schätzwert von 200.000 Euro 199 Euro, Auslagen kommen hinzu. Das Ortsgericht Nieste, dessen Vorsteher ich bin, ist für Großalmerode nicht zuständig.

Besonderheiten Ihres Grundstücks, die das Modell der Vergleichsfaktoren nicht erfasst, berücksichtigt ein Verkehrswertgutachten, das der Gutachterausschuss in Homberg (Efze) auf Antrag erstellt.

Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Eschwege erteilt Grundbuchauszüge jedem, der ein berechtigtes Interesse darlegt, also auch Ihnen als Eigentümer. Bauakte, Bauaufsicht und Baulastenverzeichnis liegen beim Werra-Meißner-Kreis; diese Unterlagen besorge ich im Rahmen des Verkaufs für Sie. Den Energieausweis legen Sie oder ich einem Kaufinteressenten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz spätestens bei der Besichtigung vor, und fehlt ein gültiger, braucht das Haus für den Verkauf einen neuen; Baudenkmale sind davon ausgenommen.

Bleileitungen für Trinkwasser darf seit dem 12. Januar 2026 niemand mehr nutzen, und hinter dem Wasserzähler ist der Eigentümer verantwortlich. Wo noch Bleirohre liegen, weiß die Stadt nach eigener Angabe nicht.

Von meinem Büro in Nieste fahre ich rund 22 Kilometer bis zum Rathaus. Nach einem Telefonat komme ich zu Ihnen, bewerte das Haus und kümmere mich in Ihrem Tempo um den Verkauf bis zum Notartermin. Nach meiner Erfahrung bekommt ein Haus mit zu hoch angesetztem Preis nur sehr wenige Anfragen und Besichtigungen, bis es zum Ladenhüter wird. In Rommerode verkaufe ich derzeit einen Pferdehof mit großem Wohnhaus und über fünf Hektar Weideland.

Provision zahlen Sie mir nur, wenn der Kaufvertrag infolge meines Nachweises oder meiner Vermittlung zustande kommt. Für ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung braucht der Maklervertrag mit mir die Textform. Soll bei einem solchen Verkauf ein Käufer, der Verbraucher ist, einen Teil der Provision übernehmen, bleiben Sie mir gegenüber mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Der Käufer bezahlt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch.

Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn nachgewiesen ist, dass die Stadt kein Vorkaufsrecht hat oder es nicht ausübt; das Zeugnis darüber kostet 30 Euro je Grundstückskaufvertrag. Ein Vorkaufsrecht kann ihr etwa bei unbebauten Grundstücken in Wohngebieten, im Überschwemmungsgebiet und im Bereich der Erhaltungssatzung zustehen; ausüben darf sie es nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt.

Haben Sie das Haus länger als zehn Jahre besessen, fällt auf den Gewinn nach § 23 des Einkommensteuergesetzes keine Einkommensteuer an. Sonst bleibt er steuerfrei, wenn Sie das Haus seit Anschaffung oder Fertigstellung ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Bei einem Erbe zählt die Anschaffung durch den Erblasser; den Einzelfall klärt Ihr Steuerberater, mehr dazu beim geerbten Haus.

Für 2026 hat die Stadtverordnetenversammlung den Hebesatz der Grundsteuer B auf 600 Prozent festgesetzt, 2025 waren es 450 Prozent; Ihre Grundsteuer ist das Sechsfache Ihres Steuermessbetrags. Nach einem Verkauf bleiben Sie für das Jahr der Übergabe bis zum 31. Dezember steuerpflichtig, weil das Finanzamt den Käufer erst zum 1. Januar des folgenden Jahres zurechnet.

Für den Straßenausbau erhebt die Stadt wiederkehrende Beiträge: Beitragspflichtig sind alle Grundstücke, die die Straßen ihres Abrechnungsgebiets nutzen können. Von den Kosten trägt die Stadt in der Kernstadt 26,33 Prozent und in ihren sieben übrigen Abrechnungsgebieten 25 Prozent. Zahlen muss, wem das Grundstück bei Bekanntgabe des Bescheids gehört, und der Beitrag ruht zudem als öffentliche Last auf dem Grundstück.

In Hessen zahlen Sie 6 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer. Als Erstkäufer einer Wohnimmobilie in Hessen, in die Sie selbst einziehen, können Sie bei der WIBank Hessengeld beantragen: 10.000 Euro für jeden einziehenden Käufer bis höchstens 20.000 Euro, dazu 5.000 Euro für jedes Kind unter 18 Jahren, das mit einzieht, zusammen nie mehr als die gezahlte Grunderwerbsteuer. Eine andere bebaubare Immobilie im Eigentum schließt es aus, auch wenn sie geerbt, geschenkt oder bei Antragstellung bereits wieder verkauft ist; einen Rechtsanspruch gibt es nicht.

Die hessische Mieterschutzverordnung nennt Großalmerode nicht, deshalb gelten hier weder Mietpreisbremse noch abgesenkte Kappungsgrenze (Stand Oktober 2026).

Kaufen Sie ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, dessen Eigentümer am 1. Februar 2002 eine davon selbst bewohnte, und sind Sie seitdem der erste neue Eigentümer, müssen Sie nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz binnen zwei Jahren ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen und eine oberste Geschossdecke ohne Mindestwärmeschutz dämmen, es sei denn, das Dach darüber ist entsprechend gedämmt oder erfüllt selbst den Mindestwärmeschutz. Bewohnen Sie selbst eine der Wohnungen, entfällt die Pflicht für die Geschossdecke, soweit sich der Aufwand nicht in angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaftet.

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