Haus oder Wohnung kaufen in Kassel Bad Wilhelmshöhe

Der Gutachterausschuss leitet aus den Kaufverträgen der beiden Vorjahre sogenannte Vergleichsfaktoren ab: Modellwerte je Quadratmeter Wohnfläche, die den Bodenwert und bei Häusern den Stellplatz einschließen. Die Werte zum Stichtag 1. Januar 2026 stehen im Immobilienmarktbericht 2026 der Stadt Kassel und gelten mit einer Genauigkeit von plus oder minus 20 Prozent. Einen Verkehrswert ersetzen sie nicht, weil die Besonderheiten eines einzelnen Hauses erst bei einer Besichtigung erfasst werden können.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser enthält der Bericht Vergleichsfaktoren nur für Zonen mit Bodenrichtwerten bis 399 Euro. In Bad Wilhelmshöhe sind das vor allem die Wohnbauzonen mit 350 bis 380 Euro, und in Zonen von 300 bis 399 Euro liegt rund ein Viertel der Wohnadressen. Für Häuser in den übrigen Zonen ab 400 Euro nennt der Bericht keinen Wert. Im Jahr 2025 wurden in Bad Wilhelmshöhe nach dem Bericht 19 bebaute Grundstücke, 86 Eigentumswohnungen und zwei unbebaute Grundstücke verkauft.

Für die Zonen von 300 bis 399 Euro gelten die folgenden Werte, bezogen auf ein Grundstück von 700 Quadratmetern und das Baujahr 1980.

Ein Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche auf 700 Quadratmetern Grundstück ergibt danach rechnerisch 3.117 Euro multipliziert mit 150, also 467.550 Euro. Weichen Grundstück oder Baujahr ab, nennt der Bericht Zu- und Abschläge für den Faktor. Bei 1.000 Quadratmetern Grundstück und einem Baujahr zwischen 1975 und 1984 kommen 202 Euro je Quadratmeter Wohnfläche hinzu, sodass dasselbe Haus rechnerisch 3.319 Euro multipliziert mit 150, also 497.850 Euro ergibt.

Für Reihenhäuser und Doppelhaushälften auf 300 Quadratmetern Grundstück mit dem Baujahr 1990 nennt der Bericht in denselben Zonen 3.714 Euro je Quadratmeter bei 100 Quadratmetern Wohnfläche, 3.297 Euro bei 120 und 2.880 Euro bei 150 Quadratmetern.

Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern aus den Jahren 1980 bis 1989 in einer Zone von 400 bis 499 Euro ergibt danach rechnerisch 233.040 Euro, eine gleich große Wohnung aus den Jahren 2010 bis 2020 277.520 Euro, jeweils mit einer Genauigkeit von plus oder minus 20 Prozent. Für Neubauwohnungen im Erstbezug ab dem Baujahr 2021 gab es in dieser Spalte zu wenige Verkäufe für einen Wert. Für Wohnungen in der Zone mit dem höchsten Bodenrichtwert des Stadtteils, 675 Euro, in der rund ein Fünftel der Wohnadressen liegt, gibt der Bericht keinen Vergleichsfaktor an.

In ganz Kassel wurden wiederverkaufte Eigentumswohnungen 2025 im Durchschnitt für 2.530 Euro je Quadratmeter Wohnfläche verkauft. Die Vergleichsfaktoren für Zonen von 400 bis 499 Euro liegen für jedes Baujahr von 1970 bis 2020 darüber.

Der Bodenrichtwert gibt an, was der Boden in einer abgegrenzten Zone im Durchschnitt wert ist, so als wäre das Grundstück unbebaut. Er bezieht sich auf ein gedachtes Richtwertgrundstück mit festgelegten Merkmalen und ist nicht bindend. Weicht ein Grundstück in Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit davon ab, kann auch sein Bodenwert abweichen.

Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegt der Median der Bodenrichtwerte über alle Wohnadressen in Bad Wilhelmshöhe bei 490 Euro je Quadratmeter, der höchste Wert unter den 23 Kasseler Ortsbezirken. Bei mehr als neun von zehn Adressen liegt er zwischen 370 und 675 Euro. In acht der zehn Wohnbauzonen des Stadtteils ist das Richtwertgrundstück zwischen 600 und 1.400 Quadratmeter groß, und in ebenfalls acht beträgt die wertrelevante Geschossflächenzahl, also das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche, höchstens 0,4. Gegenüber dem 1. Januar 2024 ist der Bodenrichtwert in zwölf der dreizehn Wohn- und Mischbauzonen gestiegen, in einer blieb er gleich.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern hält es der Gutachterausschuss für sachgerecht, den Bodenrichtwert nur auf eine begrenzte Grundstücksfläche anzuwenden, bei einem üblich ausgestatteten freistehenden Einfamilienhaus auf bis zu 600 Quadratmeter, bei einer Doppelhaushälfte oder einem Reihenendhaus auf bis zu 400 und bei einem Reihenmittelhaus auf bis zu 250 Quadratmeter. Nach seinen Erläuterungen ist dabei auch die Eigenart des Gebiets zu berücksichtigen, und wie die Fläche darüber zu bewerten ist, legen sie für Zonen mit mehr als 300 Euro nicht fest. Für ein freistehendes Haus in einer Zone mit 490 Euro ergibt das bei 600 Quadratmetern rechnerisch einen Bodenwert von 294.000 Euro, vorausgesetzt, das Grundstück entspricht in seinen übrigen Merkmalen, etwa der Bebaubarkeit, dem Richtwertgrundstück der Zone. Wie die Werte in den übrigen Stadtteilen liegen und wo Sie den Bodenrichtwert einer Adresse nachsehen, erläutere ich im Beitrag zu den Bodenrichtwerten in Kassel.

Den Bodenrichtwert der Adresse finden Sie im Geoportal der Stadt Kassel. Liegt er bei einem Haus unter 400 Euro oder bei einer Wohnung unter 500 Euro, können Sie den Angebotspreis je Quadratmeter Wohnfläche mit dem passenden Vergleichsfaktor vergleichen, bei einem Haus einschließlich der Zu- und Abschläge für Grundstücksgröße und Baujahr, bei einer Wohnung in der Zeile ihres Baujahrs. Für Wohnungen, die vor 1970 gebaut wurden, enthält die Tabelle keinen Wert, und die Werte für die wenigen Zonen unter 300 Euro stehen im Immobilienmarktbericht. Eine Abweichung innerhalb von 20 Prozent liegt noch im Rahmen dessen, was der Gutachterausschuss selbst als Genauigkeit angibt. Liegt der Angebotspreis deutlich darüber, sollte der Verkäufer erläutern können, was das Haus oder die Wohnung über das Modell hinaus bietet.

Für ein Haus in einer Zone ab 400 Euro fehlt dieser Vergleich. Einen Anhaltspunkt gibt dann der Bodenwert: Der Bodenrichtwert, multipliziert mit der Grundstücksfläche bis zur oben genannten Grenze für den Haustyp, zeigt, welcher Teil des Angebotspreises rechnerisch auf den Boden entfällt, sofern das Grundstück in seinen übrigen Merkmalen dem Richtwertgrundstück seiner Zone entspricht. Ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses können nach dem Baugesetzbuch nur bestimmte Antragsteller beantragen, darunter Behörden, Gerichte und die Eigentümer; ein Kaufinteressent ist dort nicht genannt. Fragen Sie den Verkäufer daher, ob ein Gutachten oder eine Bewertung vorliegt.

Nach meiner Erfahrung erhalten Objekte mit überhöhtem Angebotspreis nur sehr wenige Anfragen und Besichtigungen. Je länger ein Objekt in den Portalen steht, desto misstrauischer werden Interessenten, und sie vermuten verdeckte Mängel. Zudem scheitern solche Verkäufe in der Praxis meist lange vor dem Notartermin, weil Banken die Finanzierung auf der Grundlage ihres strengen Beleihungswerts ablehnen, also des vorsichtig ermittelten Werts, den die Bank als Sicherheit ansetzt. Für Sie als Käufer heißt das, dass Ihre Bank einen deutlich überhöhten Preis möglicherweise nicht finanziert.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen 6 Prozent. Maßgeblich ist das Bundesland, in dem das Grundstück liegt, und berechnet wird sie auf den Kaufpreis einschließlich der Leistungen, die der Käufer zusätzlich übernimmt. Fällig wird sie einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids.

Die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung, also der Einigung über den Übergang des Eigentums, und der Eintragung ins Grundbuch trägt nach dem Gesetz der Käufer. Notar und Grundbuchamt berechnen sie nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, ausgehend vom Kaufpreis; welche Tätigkeiten des Notars neben der Beurkundung anfallen, hängt vom Vertrag ab, und die folgende Rechnung zeigt den üblichen Fall. Finanzieren Sie den Kauf, kommen die Kosten für die Grundschuld der Bank hinzu. Die Auslagen des Notars sind in der folgenden Rechnung ebenfalls nicht enthalten.

Zusammen ergeben Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch bei diesem Preis rund 7 Prozent.

Nach meiner Erfahrung lohnt es sich, bewegliches Zubehör wie eine Einbauküche mit seinem realen Zeitwert gesondert im Kaufvertrag aufzuführen, denn die Grunderwerbsteuer fällt auf das Grundstück an und nicht auf diesen gesondert ausgewiesenen Betrag. Die Beträge müssen realistisch und belegbar sein.

Kaufen Sie in Hessen eine Wohnimmobilie für die eigene Nutzung und haben Sie zuvor keine Immobilie besessen, können Sie beim Land das Hessengeld beantragen: 10.000 Euro je Käufer, höchstens 20.000 Euro, zuzüglich 5.000 Euro je minderjährigem Kind, das mit einzieht, begrenzt auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer und ausgezahlt in zehn gleichen Jahresraten.

Maklerprovision beim Kauf

Für den Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch einen Verbraucher gelten besondere Regeln. Der Maklervertrag bedarf der Textform, eine E‑Mail genügt. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen Käufer und Verkäufer die Provision in gleicher Höhe tragen. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann der Verkäufer höchstens die Hälfte der Provision an Sie weitergeben, und Ihr Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat. Haben nur Sie den Makler beauftragt, etwa mit der Suche nach einem Haus, tragen Sie die Provision selbst, und der Verkäufer kann höchstens die Hälfte davon übernehmen. Für Mehrfamilienhäuser und Baugrundstücke gelten diese Regeln nicht zwingend.

Der Ortsbezirk Bad Wilhelmshöhe ist rund 15,2 Quadratkilometer groß und besteht aus den statistischen Bezirken Mulang, Wahlershausen und Druseltalstraße. Rund drei Viertel seiner Wohnadressen stuft die Stadt Kassel in ihrer amtlichen Wohnlagenkarte als sehr gute Wohnlage ein. Im Stadtteil liegen der Bergpark Wilhelmshöhe, seit 2013 Welterbe der UNESCO, und der Bahnhof Kassel‑Wilhelmshöhe mit ICE‑Verbindungen.

Ob ein Grundstück in der Kernzone des Welterbes, also im Bergpark selbst, oder in der Pufferzone um ihn herum liegt, zeigt das Geoportal der Stadt Kassel. Was das für einen geplanten Umbau bedeutet, klären Sie vor dem Kauf mit der Unteren Denkmalschutzbehörde der Stadt, deren Beratung gebührenfrei ist.

Ein Haus kann als einzelnes Kulturdenkmal oder als Teil einer Gesamtanlage unter Denkmalschutz stehen. Einen rechtsverbindlichen Auszug aus dem Denkmalverzeichnis, etwa für einen Kauf, erhalten Sie in Kassel über die Adresse denkmalverzeichnis.mr@lfd-hessen.de beim Landesamt für Denkmalpflege Hessen; im Online‑Verzeichnis des Landes sind die Kasseler Kulturdenkmäler zudem noch nicht eingetragen. Die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt berät gebührenfrei, kann aber keine verbindliche Auskunft aus der Liste geben.

Bei einem einzelnen Kulturdenkmal ist nach Auskunft der Stadt Kassel grundsätzlich jede Maßnahme am Gebäude genehmigungspflichtig, innen wie außen, auch eine Renovierung, ein Fensteraustausch, eine Wärmedämmung oder eine Photovoltaikanlage. Bei einem Haus in einer Gesamtanlage betrifft die Genehmigungspflicht die Gebäudehülle und die Freiflächen. Ab dem 1. Januar 2027 brauchen Maßnahmen in Gesamtanlagen, die weder das äußere Erscheinungsbild noch die für den Erhalt erforderliche Substanz berühren, keine Genehmigung mehr. Als Eigentümer sind Sie verpflichtet, das Denkmal im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten.

Kosten für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung eines selbst bewohnten Baudenkmals erforderlich sind, können Sie im Jahr des Abschlusses und in den neun folgenden Jahren mit jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben abziehen; bei einem Haus, das nur als Teil einer Gesamtanlage geschützt ist, gilt das nur für Maßnahmen am äußeren Erscheinungsbild. Voraussetzung ist eine Bescheinigung des Landesamts für Denkmalpflege, und diese setzt die denkmalrechtliche Genehmigung vor Beginn der Arbeiten voraus. Planen Sie Umbauten, stimmen Sie diese daher vor dem Kauf mit der Behörde und vor dem Baubeginn mit einem Steuerberater ab.

Spätestens bei der Besichtigung muss Ihnen der Verkäufer oder der Makler einen Energieausweis vorlegen, nach dem Kauf erhalten Sie ihn oder eine Kopie. Für Häuser mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, muss es in der Regel ein Bedarfsausweis sein. Kaufen Sie ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, sind Sie verpflichtet, ein Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer Person zu führen, die Energieausweise ausstellen darf, sofern dieses Gespräch unentgeltlich angeboten wird. Für ein Baudenkmal gelten diese Pflichten zum Energieausweis nicht.

Ist die oberste Geschossdecke eines Hauses nicht ausreichend gedämmt, verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz, früher Gebäudeenergiegesetz, sie oder das Dach darüber zu dämmen. Dasselbe gilt für bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Als Käufer müssen Sie beide Pflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen, wenn Sie ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen kaufen, in dem der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, und das Haus seitdem zum ersten Mal den Eigentümer wechselt. Wohnen Sie selbst in dem Haus, entfällt die Pflicht zur Dämmung der Decke, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die Einsparung erwirtschaften lassen, und bei einem Baudenkmal sind Abweichungen möglich. Was das für ein bestimmtes Haus bedeutet, klärt ein Energieberater.

1. Bei der Besichtigung, etwa eines meiner aktuellen Angebote, wird Ihnen in der Regel der Energieausweis vorgelegt; für eine Wohnung fordern Sie die Teilungserklärung, die Niederschriften und den Wirtschaftsplan an, für ein älteres Haus die Auskunft zum Denkmalschutz.
2. Verkäufer, die ich berate, erwarten vor dem Notartermin eine Finanzierungszusage Ihrer Bank, die sich auf das bestimmte Objekt bezieht; ein allgemeiner Bonitätsnachweis genügt dafür nicht. Was zur Finanzierung gehört, klären Sie mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater.
3. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Kauft ein Verbraucher von einem gewerblichen Verkäufer, soll ihm der Notar den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen.
4. Bei der Beurkundung liest der Notar den Vertrag im Beisein aller Beteiligten vollständig vor, und beide Seiten erklären vor ihm die Auflassung.
5. Danach wird für Sie eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Sie schützt Sie davor, dass der Verkäufer das Grundstück danach noch an einen anderen überträgt oder zu Ihrem Nachteil belastet; solche späteren Verfügungen wären Ihnen gegenüber unwirksam.
6. Nach dem üblichen Kaufvertrag zahlen Sie den Kaufpreis erst, wenn der Notar Ihnen mitteilt, dass er fällig ist: wenn die Vormerkung eingetragen ist, alle Genehmigungen vorliegen, die Löschung bestehender Grundschulden gesichert ist und, beim Kauf eines Hauses, die Stadt ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt.
7. Ist die Grunderwerbsteuer bezahlt und liegt die Bescheinigung des Finanzamts vor, werden Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.